PV-Anlagen - eine operative Tätigkeit durch Fonds

Bei der Erreichung der ehrgeizigen Dekarbonisierungsziele können Immobilienfonds eine wichtige Rolle spielen. Sie verfügen sowohl über die Mittel als auch über die Flächen, um im großen Umfang PV-Anlagen zu installieren und haben auch die Anreize dafür (hohe Nachfrage nach „grünen“ Artikel 8- und Artikel 9-Fonds), sehen sich dabei aber oft durch aufsichtsrechtliche und steuerliche Restriktionen gehindert.

Operative Tätigkeiten durch Investmentvermögen

Eine wesentliche Hürde aus aufsichtsrechtlicher Sicht ist dabei das Verbot operativer Tätigkeiten für Fonds (siehe Definition des „Investmentvermögens“ im KAGB). Auf dieser Grundlage wird oftmals jegliche Tätigkeit, die über die Vermietung von Mietflächen von Immobilien hinausgeht, als eine solche unzulässige operative Tätigkeit angesehen.

Dieser Grundsatz ist aber schon heute nicht so absolut, wie zuweilen suggeriert wird. Es gibt auch nach derzeitiger Rechtslage zahlreiche Durchbrechungen bei der Bewirtschaftung einer Immobilie, z.B. hinsichtlich der Erbringung verschiedener Service-Leistungen für die Mieter wie Fitnessräume, Schwimmbäder oder Mail-Services. Auch müssen Immobilieneigentümer zuweilen beim Erwerb von zu einem Gewerbepark o.ä. gehörenden Immobilien auch Anteile an einer Betreibergesellschaft erwerben, die für den ganzen Gewerbepark entgeltlich Dienstleistungen erbringt (z.B. Security, Grünflächenpflege, Wege/Beleuchtung, Wartung und Instandsetzung etc.). Beides wird regelmäßig von der Aufsicht als zulässig angesehen. Auch Umsatzmietverträge, die als „Beteiligung“ an dem Unternehmen des Mieters gesehen werden können, sind nicht grundsätzlich unzulässig, sondern nur, wenn sie bestimmte Schwellen überschreiten.

Bei richtiger (obgleich umstrittener) Betrachtung ist daher auch schon nach bestehender Rechtslage der Betrieb einer PV-Anlage durch einen Immobilienfonds aufsichtsrechtlich zulässig, jedenfalls soweit die Energie ausschließlich in der betreffenden Immobilie verbraucht wird. Eine Einspeisung in das allgemeine Stromnetz wäre allerdings unzulässig. Gerade jedoch auf Logistik- oder Einzelhandelsimmobilien kann regelmäßig sehr viel mehr Strom erzeugt werden, als in dieser Immobilie verbraucht werden kann. Das brachliegende Potential ist gigantisch. Lösungsansätze der Praxis wie Vermietung der Dachflächen an Dritte (ggf. an einen parallelen Infrastrukturfonds) helfen, werfen aber häufig andere Probleme auf.

Deregulierung regulatorischer Restriktionen wünschenswert

Wünschenswert wären daher gesetzgeberische Maßnahmen, die einen den Betrieb von PV-Anlagen auf Immobilien als im Rahmen der kollektiven Vermögensverwaltung zulässige Bewirtschaftung der Immobilie ermöglichen, auch wenn der erzeugte Strom ins Netz eingespeist wird.

EU-rechtliche Hindernisse würden dem nicht entgegenstehen. Das Merkmal des Fehlens einer operativen Tätigkeit stammt nicht aus der AIFM-Richtlinie, sondern wurde vom deutschen Gesetzgeber im KAGB hinzugefügt. Das ESMA-Kriterium der Nichtverfolgung eines allgemein-kommerziellen oder -industriellen Zweckes ist viel weiter (die Geschäftsstrategie auf Fondsebene – nicht: auf Ebene jeder Immobilie – darf nicht überwiegend (!) auf eine kommerzielle Tätigkeit gerichtet sein) und dürfte daher meist erfüllt sein. Selbst wenn bei einer leerstehenden Logistikimmobilie zeitweise mehr Einnahmen durch die Stromerzeugung generiert würden als durch ihre Vermietung, wird dies kaum jemals auf einen Fonds insgesamt zutreffen und selbst wenn, so wäre dies schwerlich Teil der Geschäftsstrategie, sonst hätte man die Solarpanels gleich auf den Boden gesetzt und nicht zunächst eine teure Immobilie als Aufsatz gebaut.