Quo vadis - Hotelmarkt Deutschland

Moritz Dietl, Geschäftsführender Partner der TREUGAST Solutions Group gibt einen Überblick zum aktuellen Geschehen auf dem deutschen Hotelmarkt.

Welche aktuellen Entwicklungen sehen Sie auf dem deutschen Hotelmarkt?

Das Jahr 2023 markiert als erstes volles Jahr ohne Corona-Einschränkungen einen markanten Meilenstein, insbesondere für die Tourismusbranche. So entwickelte sich die Nachfrage im Jahr 2023, mit einem Übernachtungsplus von 9,5 % im Vergleich zum Vorjahr, über den Erwartungen. Der Vorkrisenwert 2019 wurde dabei nur noch knapp um 4,2 % verfehlt. Die Menschen zeigen sich weiterhin konsum- und ausgabenfreudig, sodass ein Übertreffen des Vor-Krisenniveaus bereits in 2024 möglich ist, insbesondere wenn auch die Nachfrage aus Asien langsam zurückkommt.

Wie hat die Corona-Krise den Markt verändert?

Auch wenn der deutsche Hotelleriemarkt weiterhin mit rund 59 % der verfügbaren Zimmer von der Individualhotellerie dominiert wird, ist seit der Krise ein auffällig starker Konsolidierungsprozess zu beobachten. Dieser ist neben der Betriebsaufgabe kleinstrukturierter Betriebe und der Neueröffnungen kapazitätsstarker Betriebe vor allem auf M&A Aktivitäten der Hotelgesellschaften zurückzuführen. So stieg die durchschnittliche Betriebsgröße (Anzahl der Betten) der deutschen Hotelleriebetriebe während dem Vor-Krisen-Zeitraum (2013 - 2019) um jährlich durchschnittlich 2,5 % an. Während der Krisen-Jahre sowie im Folgejahr (2020 - 2023) legte die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate auf 3,8 % zu.

Welche Auswirkungen haben die hohen Baukosten und das hohe Zinsniveau auf die Projekt-Pipeline?

Während für den Zeitraum 2017 bis 2020 noch 462 Hotels deutschlandweit projektiert waren, sind es nach Erhebungen von TREUGAST im Zeitraum 2024 bis 2027 nur noch 335, was einem Rückgang von rund einem Drittel entspricht. Derzeit sind Projektentwicklungen und Neubauten überwiegend an hochattraktiven Makro- und Mikrostandorten zu beobachten, denn dort hebt das höhere Ratenniveau die Renditen an. Abgesehen von höheren Grundstückskosten, bewegen sich die Baukosten auf ähnlichem Niveau wie an nachrangigen Standorten, während hingegen das REVPAR-Niveau deutlich darüber liegt. Mit der Wiederbelebung der Nachfrage und den ersten Anzeichen eines Wiedereinpendelns des Zinsniveaus, werden aber mittelfristig auch Projekte an kleineren Standorten wieder gute Chancen haben.

Wie geht die Branche mit dem drückenden Fachkräftemangel um?

Der Rückgang von über 300.000 Beschäftigten im Gastgewerbe (2022 ggü. 2019) geht zweifelsohne nicht spurlos am Markt vorbei. Der Anstieg der neuen Ausbildungsverhältnisse auf Vorkrisenniveau (rund 24.000) ist äußerst positiv und erfreulich, aber insgesamt nur ein kleiner Hoffnungsschimmer für die Branche. Es besteht also die dringende Notwendigkeit für schlankere Hotelkonzepte, um auch zukünftig die steigende Nachfrage bedienen zu können. Bereits heute entfallen rd. 63 % der für die nächsten drei Jahre projektierten Zimmerkapazitäten in der Markenhotellerie auf Limited-Service Konzepte, d.h. Hotels, welche sich auf die Kernleistung „Übernachtung“ konzentrieren. Weiterentwickelt hat sich dieser Trend zwischenzeitlich zu Zero-Service Betriebskonzepten, wie bspw. Limehome, Numa oder auch als Einzelbetrieb: Das Schlafwerk.

Wie funktioniert Zero-Service in der Hotellerie?

Mit Zero-Service geht eine extrem niedrige Personalstruktur einher, was wiederum überdurchschnittliche Margen und Miet-/Pachtzahlen ermöglicht. Gastronomische Angebote werden über lokale Partner erbracht. Kompensiert wird der reduzierte Mitarbeiterstamm vor Ort durch einen hohen Digitalisierungsgrad, sowohl entlang der Guest Journey als auch in den Back-of-House-Bereichen. So lässt sich die Produktivität steigern und dem Fachkräftemangel entgegenwirken. Traditionelle, personalintensivere Hotelkonzepte haben auch zukünftig eine Daseinsberechtigung aber es ist fest davon auszugehen, dass hochdigitalisierte Betriebskonzepte weiter an Relevanz gewinnen und sich zu einem festen Bestandteil der deutschen und internationalen Hotellandschaft entwickeln werden.

Fachartikel, Informationen und Nachrichten der institutionellen Immobilienwirtschaft.

FondsNews