"Serviced Apartments" – Nicht erst seit Covid-19 ein Megatrend in der Hospitality-Industrie

11/30/2020

Autor

Sabrina Handke

Partner

Blogbeitrag

Während der ersten Phase der Covid-19-Pandemie haben Serviced Apartment Produkte im Schnitt deutlich bessere wirtschaftliche Ergebnisse erzielen können als klassische Hotelprodukte. Im Wesentlichen wird dies auf die bessere Planbarkeit durch Langzeitgäste sowie die größere Flexibilität bei der Nutzbarkeit zurückgeführt. Aber auch schon vor Covid-19 wurden Serviced Apartments im Markt heiß diskutiert und die Branche wird zunehmend professioneller.

Begrifflichkeit

Ein erster wichtiger Schritt für die Professionalisierung ist die Definition der unterschiedlichen Produkte und Konzepte. Die Begrifflichkeiten im Segment der Serviced Apartments werden nicht immer einheitlich verwendet. Schlagworte wie Long-Stay, Serviced Apartments, Co-Living, Micro-Living, Corporate Housing oder Boardinghousing sind in Diskussionen und Vorträgen vorherrschend.

Den Grundstein für ein einheitliches Verständnis der verschiedenen Segmente liefert die "Charta Temporäres Wohnen".

Hinweis: Da die Abgrenzung zwischen einer gewerblichen Nutzung und einer Wohnnutzung von den Gerichten einzelfallbezogen im Rahmen einer Gesamtbetrachtung zahlreicher Faktoren wie etwa Größe, Ausstattung, Vorhandensein von Gemeinschaftseinrichtungen, durchschnittliche Mietdauer, Art und Umfang von Serviceleistungen erfolgt, entzieht sie sich einer schematischen Darstellung. Die Grafik muss sich daher darauf beschränken, generalisierend die Wirkrichtung und Bedeutung einzelner Abgrenzungsfunktionen darzustellen. Die Charta des Temporären Wohnens für Deutschland wurde in Zusammenarbeit verschiedener Marken in Deutschland unter Leitung von Apartmentservice entwickelt. 2018 wurde die Charta unter Mitarbeit der Mitglieder der Fachgruppe Serviced Apartements des Arbeitskreises Hotelimmobilien unter Leitung von Apartmentservice aktualisiert. Die Charta unterliegt analog der Marktentwicklung einer kkontinuierlichen Weiterentwicklung. © Apartmentservice, Druckdatum: 01.02.2020

Gewerbliche Konzepte versus wohnwirtschaftliche Konzepte

Die Charta verdeutlicht, dass mit Serviced Apartments in der Branche lediglich die gewerblichen Konzepte gemeint sind – nicht die wohnwirtschaftlichen. Diese Differenzierung ist schon in der Planungsphase eines jeden Projekts von größter Bedeutung, da die Weichen von vorneherein richtig gestellt werden müssen. Fehler oder Unkenntnis können hier zu immensen Schäden führen, die nachträglich nicht oder nur mit großem finanziellen Aufwand zu korrigieren sind.

Unterschiede ergeben sich etwa in der baurechtlichen Zulässigkeit der jeweiligen Konzepte in verschiedenen Lagen. Ist die Entscheidung für ein Konzept getroffen, so ist bei der Umsetzung die Abgrenzung zum jeweils anderen Konzept deutlich herauszuarbeiten, da die Grenzen fließend sind – dies ist in der Planung zu berücksichtigen. So sind Kriterien für die Bewertung beispielsweise, ob die Apartments über Möbel und insbesondere eine Küche verfügen, ob Briefkästen und einzelne Klingeln oder stattdessen ein Concierge vorhanden sind, ob es Kellerräume gibt, ob und welche Dienstleistungen für die Mieter angeboten werden, in welchem Umfang gemeinschaftliche Räume zur Verfügung gestellt werden und wie lange die Apartments typischerweise vermietet werden. Letztendlich ist stets eine Einzelfallbetrachtung anhand sämtlicher Kriterien vorzunehmen.

Die rechtlichen Auswirkungen der Einordnung des jeweiligen Konzepts sollten bei der Entscheidung ebenfalls berücksichtigt werden. So finden beispielweise auf wohnwirtschaftliche Konzepte die Vorgaben des sozialen Wohnraummietrechts (Befristung nur mit Grund, Mietpreisbremse, Mietwucher) sowie etwaiger Zweckentfremdungssatzungen Anwendung und auch die umsatzsteuerliche Behandlung der Konzepte ist unterschiedlich.

Da die vorgenannten Aspekte im Rahmen von gewerblichen Konzepten deutlich mehr Flexibilität ermöglichen, ist unsere Erfahrung, dass die meisten nationalen und internationalen Betreiber ebendiese Umsetzung anstreben.

Betreiberverträge

Betreiberverträge über Serviced Apartments (in der Regel Miet- und Pachtverträge) weisen gegenüber "klassischen" Hotel-Betreiberverträgen einige Besonderheiten auf. Dazu zählen insbesondere Regelungen, welche die Einhaltung der Abgrenzungskriterien zwischen der gewerblichen und der wohnwirtschaftlichen Nutzung dauerhaft sicherstellen sollen.

Hierzu zählen insbesondere Vorgaben für die maximale Überlassungsdauer der Apartments an Gäste sowie die Pflicht, ausreichend Serviceleistungen dauerhaft anzubieten.