Investoren bleiben Hotelmarkt treu

Die Corona-Pandemie hinterlässt deutliche Spuren in der Hotelbranche. Die mittel- bis langfristigen Aussichten für den deutschen Hotel-Immobilienmarkt sind allerdings deutlich besser als sie auf den ersten Blick scheinen.

Die Corona-Pandemie hat die Hotelbranche hart getroffen. Beherbergungsverbote, Reisebeschränkungen, abgesagte Messen und der zweite (Teil-) Lockdown innerhalb eines Jahres haben die Belegungsraten und Umsätze der Beherbergungsbranche in den Sinkflug geschickt. Dennoch sind die mittel- bis langfristigen Aussichten für den deutschen Hotel-Immobilienmarkt nicht durchweg düster. Trotz Corona-Pandemie ist noch viel Liquidität im Markt. Investoren suchen nach Anlagemöglichkeiten. Die aktuelle operative Krise, die im Wesentlichen unter Corona die Nichtnutzung der Hotelimmobilie bedeutet, geht dementsprechend nicht 1:1 mit einer Investmentkrise einher. Laut aktuellem hospitalityInside INVESTMENT BAROMETER 2020, das der Fachverlag jeden Herbst gemeinsam mit Union Investment erstellt, bleibt das Interesse an der Asset-Klasse Hotels grundsätzlich bestehen. Nur einzelne Investmentkriterien haben sich verändert.

Die wichtigsten Argumente pro Asset-Klasse Hotels

Die Ergebnisse im Detail: Eine „gute Diversifizierung innerhalb des Hotel-Portfolios“ zählt für 64 Prozent der Befragten zu den wichtigsten Voraussetzungen, um sich auf den Hotelmärkten wieder zu engagieren. „Flexiblere Verträge unter der Berücksichtigung von Upside/Downside-Szenarien“ machen 60 Prozent der Befragten zur Bedingung. Und für 46,5 Prozent sind „bonitätsstarke Betreiber“ die Voraussetzung, um absehbar wieder in ein Hotelinvestment einzusteigen. Ähnlich stark gewichtet wird die Bedeutung von „neuen Vertragsklauseln für den Fall einer Pandemie“ (43,8 Prozent).

Vor allem eigenkapitalstarke Investoren punkten

Hotelgruppen melden aktuell immer noch Neueröffnungen oder den Start neuer Projekte. Die Verträge dafür wurden jedoch noch vor Ausbruch der Corona-Pandemie unterschrieben. Inzwischen schrumpfen die Pipelines sichtbar. Das Angebot wird knapper. Das fast zum Erliegen gekommene Transaktionsgeschehen weist darauf hin, dass noch ein großer Spread zwischen Angebots- und Nachfragepreis besteht. Gleichzeitig hält Corona die Gästenachfrage nach Hotels künstlich niedrig, wodurch sich per se die Markterholung verzögert. Welche Szenarien ergeben sich dadurch? Laut Umfrage rechnet weit über die Hälfte der Befragten (rund 59 Prozent) damit, dass Owner-Operator und direkte Pachtverträge an Bedeutung gewinnen. Eine ähnlich große Gruppe ist der Ansicht, dass der Markt künftig von eigenkapitalstarken Investoren bestimmt werden wird: 53,4 Prozent der Umfrage-Teilnehmer trauen nur diesen Akteuren noch Investments zu.

Grundsätzlich bleibt das Interesse der Investoren aber erhalten, ist zumindest rund die Hälfte der Umfrage-Teilnehmer überzeugt. Denn 52 Prozent der Befragten rechnen damit, dass die Hotelrenditen nach Bewältigung der Pandemie und ihrer Folgeeffekte aufgrund der wiederkehrenden Nachfrage und damit einhergehenden Erholung der Hotelmärkte wieder unter Druck geraten werden. Das setzt einiges an Optimismus voraus.

Welche Segmente attraktiv sind

Freizeittouristische Hotels und Häuser der Economy Hotellerie dürften das Vorkrisenniveau durchaus schneller erreichen als Businesshotels, insbesondere jene mit einem erhöhten Anteil an Konferenzräumen, oder Luxushotels. Grundsätzlich dürften sich stark von inländischer Nachfrage geprägte Märkte schneller erholen als jene, die eine hohe Abhängigkeit vom Flugverkehr haben. Auch C- und D-Locations bleiben laut Umfrage attraktiv. Nur 20,5 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass nun verstärkt in A- und B-Locations investiert wird und weniger Geld in C- und D-Standorte fließt.