Supermärkte: Europäisches Diversifikationspotential

Supermärkte sind dank ihrer defensiven Eigenschaften ein solider Baustein zur Erhöhung der langfristigen Ertragsstabilität und Resilienz insitutioneller Immobilienportfolien. Was die Assetklasse unserer Ansicht nach so attraktiv macht und warum wir es für zielführend halten, eine pan- europäische Strategie zu verfolgen, stellen wir im Folgenden dar.

Phasen erhöhter ökonomischer Unsicherheit und Risiken erfordern ein besonderes Augenmaß in der Assetallokation. Supermärkte weisen Charakteristika auf, um Risiken des aktuellen Marktumfeldes kurz- und mittelfristig zu mitigieren und die langfristige Ertragssicherheit zu erhöhen.

Am Beispiel Großbritannien wird das Diversifikationspotential deutlich. Bei relativ niedriger Korellationen der historischen Performance mit anderen Assetklassen, ermöglichen diese somit eine eine breitere Risikostreuung auf der Gesamtportfolioebene (siehe Tab. 1).

Die fundamentalen Stärken der Assetklasse sind offensichtlich: Langlaufende und indexierte Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern bieten eine hohe Ertragssicherheit und vergleichbar starke Absicherung etwaiger Downside-Risiken.

Im historischen Vergleich zu anderen Assetklassen ist das Risiko-/Renditeprofil als robust zu bezeichnen: bei moderater jährlicher Ertragsperformance weisen Supermärkte die niedrigste Volatität auf (siehe Abb. 1).

Der deutliche Nachfrageschub im aktuellen „Flight-to-Safety“-Modus am Investmentmarkt überrascht demnach nicht. Die robuste Performance der letzten Jahre, der anhaltende Anstieg der Invesitionsvolumina und die historisch niedrigen Nettoanfangsrenditen zu Beginn 2022 untermauern die Attraktivität eindrücklich.

Immobilieninvestoren sollten eine pan-europäische Strategie verfolgen und die volle Breite des investierbaren Universums in Europa nutzen. Aus zwei Gründen:

• Mit einem Anteil von 16 Prozent am gesamten generierten Einzelhandelsumsatzvolumens in Supermärkten ist Deutschland der größte europäische Markt (gem. Euromonitor). Eine alleinige Konzentration auf den hiesigen Markt bedeutete, rund 84 Prozent des gesamteuropäischen Marktvolumens ungenutzt zu lassen.
• Die Nettoanfangrendite in Deutschland liegt Anfang 2022 bei 3,50 Prozent (gem. CBRE). Der durchschnittliche Risikoaufschlag von im Schnitt 130 Basispunkten im europäischen Ausland ermöglicht die Abschöpfung attraktiver Risikoprämien. Diese reichen von beispielsweise 20-50 in Frankreich, den Niederlanden und Großbritannien bis zu 150-200 Basispunkten in Belgien, Portugal und Irland.

Die allgemeine Angebots- und Nachfrageentwicklung und Ertragssicherheit ist auf die meisten europäischen Märkte übertragbar. Ländertypische Unterschiede bei Mietvertragslaufzeiten und - indexierungen, regionalen Konsumentenpräferenzen sowie planungsrechtlichen Rahmenbedinungen lassen sich mit lokalem Marktzugang, disziplinierter Ankaufspolitik und mittels aktiven Asset Managements nutzen.