Wohnen – ein Stabilisator im Portfolio

05/10/2021

Autor

Carsten Demmler

Carsten Demmler

Geschäftsführer

Warburg-HIH Invest

Blogbeitrag

Wohninvestments sind auch in der aktuellen Hochpreisphase sinnvoll. Denn der Nachfragebedarf ist ungebrochen hoch. Zudem lassen sich auch ESG-Kriterien gut mit Wohninvestments abbilden.

In Deutschland wird nach wie vor zu wenig gebaut. Die Nachfrage übersteigt seit Jahren das Angebot. Dies wird sich auch nicht kurzfristig ändern. Das Wirtschaftsforschungsinstitut IW Köln hat den jährlichen Bedarf und den tatsächlichen jährlichen Neubau in den Jahren 2016 bis 2020 verglichen. Das Ergebnis: Bundesweit wären 350.000 neue Wohnungen jährlich notwendig. Der Neubau erreicht allerdings nicht einmal die Schwelle von 300.000 Wohneinheiten. Diese hohe Nachfrage nach Wohnraum in den wirtschaftlichen Ballungsräumen sowie steigende Haushaltszahlen und weiterhin zu geringe Neubauaktivitäten führen zu einem zunehmenden Druck auf die Metropolen und das angebundene Umland. Bezahlbarer Wohnraum, effiziente Wohnungsgrundrisse und gute Wohnqualitäten rücken immer mehr in den Fokus.

ESG-Kriterien mit wachsender Bedeutung

Auf Investorenseite spielen zudem bei Wohninvestments zunehmend ESG-Kriterien eine Rolle. Ein wichtiges Kriterium ist dabei die ökologische Nachhaltigkeit der Immobilien. Dies betrifft beispielsweise die Energieeffizienz der Gebäude. Weitere Kriterien sind der Standort, der mehrere Bedingungen erfüllen sollte wie beispielsweise eine gute Anbindung an das lokale und regionale ÖPNV-Netz. Zudem sollte eine gute Breitbandversorgung, Nahversorgungsmöglichkeiten und kurze Wege durch gemischte Quartiersnutzungen gegeben sein.

Die gerade beschriebenen Aspekte verdeutlichen, dass bei Wohnimmobilien eine umfassende Definition von ESG angebracht ist. Zwar wird beim Thema Nachhaltigkeit immer zuerst an ökologische Nachhaltigkeit gedacht, aber insbesondere im Immobiliensegment Wohnen greift die alleinige Fokussierung auf den ökologischen Aspekt zu kurz. Nachhaltigkeit hat noch weitere Dimensionen: Sie umfasst auch soziale Aspekte. Daher ist bis zu einem gewissen Anteil auch geförderten Wohnraum für Investoren interessant.

Geförderter Wohnraum für langfristig gesicherte Erträge

Denn Investments in den geförderten Wohnraum sind sowohl unter ESG- als auch unter Rendite-Gesichtspunkten eine sinnvolle Option. Dabei ist wichtig zu wissen: Der geförderte Wohnungsbau von heute ist nicht vergleichbar mit dem sozialen Wohnungsbau früherer Jahre. Heute liegen die Laufzeiten der Förderung üblicherweise zwischen 15 und 25 Jahren. In Deutschland gibt es Fördermodelle vom Bund, von den Ländern und von den Kommunen.

Diese können teilweise miteinander kombiniert werden. Während der Laufzeit der Förderung wird die Miete moderat an die ortsüblichen Mieten gemäß Mietspiegel angepasst. Parallel hierzu werden die Fördermittel schrittweise reduziert.

Der Vorteil für Investoren ist, dass mit den niedrigen Mieten eine große Vermietungssicherheit erreicht wird. Nach dem Auslaufen der Förderung gehen die Wohnungen in den frei finanzierten Markt über. Am Ende hat der langfristig orientierte Investor ein Investment, für das es keine Bindung bei der Miete mehr gibt.

Fest steht: Die Corona-Pandemie hat gezeigt, dass der deutsche Wohnungsmarkt auch in der Krise ein Stabilitätsanker ist. Denn die Trends wie Singularisierung der Gesellschaft und Urbanisierung setzen sich unverändert fort und verstärken die Attraktivität von städtisch geprägten Wohnstandorten und ihrem gut angebundenen Umfeld. Das wird weiterhin für eine langfristig stabile Wohnungsnachfrage nach Wohnraum im mittleren Preissegment sorgen. Zudem lassen sich auch gut ESG-Kriterien in Wohninvestments integrieren.

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