Chancen und Risiken deutscher Fachmarktimmobilien

Die Zinsen werden auf einem niedrigen Niveau bleiben, auch wenn die Zentralbanken ihre expansive Geldpolitik zurückfahren. Institutionelle Investoren unterlegen ihre langen Zahlungsverbindlichkeiten zunehmend mit illiquiden und höherrentierlicheren Kapitalanlagen entsprechender Laufzeit. Fachmarktimmobilien – als Teil der Assetklasse Real Estate – bieten sich hierfür an.

Fachmarktimmobilien und Baumärkte verzeichnen seit mehreren Jahren den größten Anteil am Umsatzvolumen im Immobilien-Einzelhandel. Mit einer Spitzenrendite von aktuell rund 4 Prozent bieten Fachmarktimmobilien einen attraktiven Renditeaufschlag. Gleichzeitig ist diese Assetklasse kaum von konjunkturellen Schwankungen oder krisenbedingten Disruptionen betroffen. Fachmarktimmobilien sind eine empfehlenswerte Beimischung in einem institutionellen Immobilienportfolio.

Attraktive Beimischung

Fachmarktimmobilien weisen viele Vorteile auf. Durch ihren Grundversorgungscharakter sind sie konjunkturunabhängig und schaffen damit einen Risikoausgleich. Zudem sind Fachmärkte resilient in der Krise, wie die Erfahrungen in der Pandemie gezeigt haben. Bei entsprechender Mieterstruktur sind langfristig stabile und gut planbare Mieteinnahmen darstellbar. Entscheidend ist das längerfristige Trendwachstum, hier schneiden einzelne Fachmarktsegmente aufgrund von Flächenproduktivität und Miettragfähigkeit gut ab. Durch einen baurechtlichen Schutz sind gute Fachmarktlagen kaum duplizierbar, was zu einer langfristigen Standortstabilität führt. Investoren können so gut planen.

Fachmarktimmobilien erfordern Detailwissen und Erfahrung, denn nicht jeder Standort und nicht jeder Objektzuschnitt verspricht langfristige Stabilität. Nicht-dominante Standorte verlieren langfristig gegenüber jenen Fachmarktlagen, die konzeptionell und infrastrukturseitig der Platzhirsch im jeweiligen Einzugsgebiet sind.

Stationärer vs. Onlinehandel

Der Einzelhandelsumsatz in Deutschland wächst, dies vor allem im Onlinesegment. Für Investoren in den stationären Einzelhandel – wozu Fachmarktimmobilien zählen – ist das kein Anlass für Zurückhaltung. Güter des täglichen Bedarfs werden weiterhin vor Ort gekauft, und dies ebenfalls mit steigender Tendenz. Der Onlineanteil ist aktuell noch kaum messbar. Für ein funktionierendes Fachmarktzentrum ist der Mietermix entscheidend, denn so profitieren Segmente wie Textil und Elektro von der frequenzbringenden Wirkung eines Lebensmittelankers. Langfristig wird es auch bei Lebensmittel eine Verschiebung in Richtung Online geben, es ist aber davon auszugehen, dass ein hoher Teil der Nachfrage noch lange Zeit beim stationären Handel verbleibt.

Nachhaltigkeit wird wichtiger

Fachmarktimmobilien bieten unterschiedliche Ansatzpunkte zur Implementierung von ESG- Strategien: Die Umstellung auf regenerative Energiequellen verbessert die CO2-Bilanz, dies gelingt am Besten im Schulterschluss mit den Mietern. Hier haben es große Bestandshalter leichter, da sie an verschiedenen Standorten oftmals mit den gleichen Mietern sprechen. Dies schafft Effizienzvorteile in der Umsetzung von Nachhaltigkeitskonzepten. Die teils großen Dachflächen lassen sich – bei baulicher Eignung – ideal für PV-Anlagen nutzen. Parkplätze bieten Potential für E-Ladesäulen. Darüber hinaus sind im Fachmarktbereich zunehmend gängige Nachhaltigkeitszertifikate zu finden – hierauf ist bei Ankauf und Umbau zu achten.