Offene Immobilienfonds: Erfolgsmodell im Wandel

Ein Blick auf das Netto-Anlagevermögen in Immobilien bis Ende 2019 zeigt, wie stark sich die deutschen Immobilienfonds entwickelt haben: Mit über 213 Milliarden Euro stehen sie in Europa einsam an der Spitze. Selbst Luxemburg liegt mit ca. 80 Milliarden Euro weit dahinter. Betrachtet man die Publikumsfonds in der EU, ist die Dominanz mit knapp 110 Milliarden Euro ebenfalls sehr deutlich. Dabei wird dieses Volumen primär in offenen Fonds als Sondervermögen verwaltet, während die geschlossenen Fonds nach der Reform der AIFM-Richtlinie, umgesetzt im KAGB, doch nur eine Nebenrolle spielen. Hingegen ist in Luxemburg die Zahl der geschlossenen Fonds recht hoch. Das ist auch nachvollziehbar, denn in der Praxis erfolgen Anteilsrücknahmen im institutionellen Bereich eher selten. Diese positive Entwicklung in der Assetklasse Immobilien insgesamt wurde zweifellos durch die Dauer-Niedrigzinsphase gefördert.

Regulatorisch und steuerlich ist aber auch kein Stillstand festzustellen. Sowohl die ESMA als auch die Europäische Kommission beschäftigen sich mit einer Überprüfung der Regulierungsstandards. Zur Frage, ob überhaupt bzw. welche Änderungen erfolgen müssen, wurden einige Berichte verfasst. Eine Konsultation lief bis Ende Januar 2021 und auch der ESMA-Bericht vom August letzten Jahres zeigt einige Verbesserungsmöglichkeiten auf. Schließlich entwarf das deutsche Finanzministerium Vorschläge zur Verbesserung des Fondsstandorts Deutschland, für die es nun nach Konsultation einen Regierungsentwurf gibt.

Betrachtet man die steuerlichen Themen, hat der deutsche Gesetzgeber einen großen Schritt gemacht, der zukunftsfest sein könnte: Zur Vermeidung europarechtlich problematischer Diskriminierungssachverhalte wurden die Publikumsfonds erstmals steuerpflichtig ausgestaltet und für die Spezialfonds gibt es weiterhin Möglichkeiten transparenter Besteuerung. Vereinfachend gesagt, werden nur noch inländische Einkünfte besteuert, aber dafür bei allen Fonds, egal, wo sie ansässig sind.

Betrachtet man ferner die Entwicklung der Immobilienfondsbesteuerung auf europäischer Ebene im Kontext der steuerlichen Diskriminierung, so haben Analysen von PwC ergeben, dass nicht nur in Deutschland und den Niederlanden obergerichtliche Verfahren zur Diskriminierung ausländischer Immobilienfonds anhängig sind, sondern auch anderswo in der EU. Insbesondere das deutsche Verfahren mit Bezug auf einen Luxemburger Fonds ist nun beim EuGH und könnte richtungsweisend werden. Die Frage ist, ob und ggf. wie ausländische Immobilienfonds in einem Investitionsland mit inländischen Fonds steuerrechtlich gleichgestellt werden müssen. Oftmals betrifft dies dann die Steuerbefreiung eines Fonds. Die PwC-Studie ergab, dass EU-weit in vielen Fällen Anlass besteht, steuerliche Diskriminierung anzunehmen. Dabei sind die Besteuerungsregime in den EU- Ländern sehr unterschiedlich.

Mithin ist eine spannende Entwicklung zu beobachten, wie sich aus Gerichtsverfahren in diversen Ländern und beim EuGH möglicherweise Schritte zur Harmonisierung der europäischen Fondsbesteuerung ergeben könnten. Natürlich bleibt das Ergebnis der Verfahren abzuwarten, aber man kann nicht völlig ausschließen, dass die Herangehensweise des deutschen Gesetzgebers eventuell sogar Modellcharakter erhält. Es sind bewegte Zeiten für die deutschen Immobilienfonds, nicht nur auf Ebene der regulatorischen Rahmenbedingungen, sondern auch des steuerlichen Profils bei Immobilienanlagen im In- und Ausland.