Büroinvestitionen nach Covid?

12/01/2022

Autor

Prof. Dr. Thomas Beyerle

Prof. Dr. Thomas Beyerle

Head of Group Research

Catella Real Estate AG

Blogbeitrag

Büroinvestitionen nach Covid? Wenn Unternehmen die Flächenoptimierung suchen

Nachdem jetzt mehr als 2,5 Jahre seit dem Pandemiebeginn vergangen sind, werden die ursprünglichen Aussagen zur Flächenreorganisation bei Corporates langsam greifbarer. Ganz dramatische Einschnitte sind kaum zu vermelden, aber, dass es in Summe weniger als vorher werden, scheint ausgemachte Sache. So zumindest die Ergebnisse unserer Investorenumfrage zur Thematik bei 750 Immobilieninvestoren (Stand Juli 2022).

Die Befragten sind sich einig:

  • Homeoffice stellt eine geeignete Ergänzung zum Arbeitsalltag dar, das Zentrum wird jedoch weiterhin das Bürogebäude sein.
  • 2-3 Wochentage im Homeoffice hat sich bei den Befragten durchgesetzt, was neue Anforderungen an das klassische Büro nach sich zieht.
  • Auch eine Reduktion der benötigten Fläche ist laut der Befragten eine Folge des Transformationsprozesses: Ein Rückgang von 5-10 % wird dabei in den nächsten 3-5 Jahren erwartet.
  • Besonders eine gute Anbindung und modern gestaltete Büroflächen sind relevante Aspekte für das Büro von morgen, um weiterhin Young Talents anziehen zu können und weiterhin kollegialen Austausch in den Fokus zu rücken.

Hinzu kommt eine andere Perspektive: die Boomjahre scheinen vorbei. Gemeint sind hier die ökonomischen Auswirkungen des Krieges in der Ukraine, die Rekordinflation und die zunehmenden Zinserhöhungsspirale der Notenbanken. Natürlich muss man dabei zwischen den Miet- und den Investmentmärkten trennen. Um es deshalb weniger analytisch zu sagen: An den Mietmärkten sind erste Wirkungen zum Ende des 3. Quartals 2022 auszumachen („Abwarten & Aufschieben“), an den Investmentmärkten (noch) keine. Aus der Perspektive zu Beginn der Pandemie mit allerlei Horrorszenarien sicher eine positive Botschaft. Dramatische Rückgänge oder gar Rezessionsszenarien schauen weiterhin anders aus. Doch dies sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass die traditionelle Trägheit bzw. geringe Reaktionsgeschwindigkeit der gewerblichen Immobilienmärkte das Schlimmste an uns bisher vorbeiziehen lässt. Doch mit dem weiteren Fortschreiten der ESG Anforderungen an Unternehmen und damit auch Gebäude, wird eine neue Einpreisung bei Bestandsobjekten logische Konsequenz sein. Sollte die Zinsrallye weitergehen und die aktuelle wirtschaftliche Stagnation mehr sein als nur eine Delle, wird es sicher zum big trouble bis Jahresende 2022 kommen. Eines steht zweifelsfrei fest: das Volumen der gewerblichen Transaktionen wird keinen neuen Höhepunkt mehr erreichen.

Ein zu pessimistisches Szenario?

Deutlich wird, dass etliche Unternehmen über den Stand der strategischen Überlegungen kaum hinausgekommen sind. Denn verlässt man den Blick auf die reine Flächeninanspruchnahme, geraten die Bürobeschäftigten zunehmend in den Fokus der Überlegungen. Einmal vor die Wahl gestellt, wie man es sich denn „wünscht”, wird überdeutlich klar, dass es eine reine Montag-bis-Freitag-Woche in den allermeisten Fällen nicht mehr geben wird. Auch auf die Frage „Wann?”, entscheidet sich die Mehrzahl für die Montag/Dienstag/Mittwoch-Option. Warum also Miete zahlen, wenn „freitags die Büros in Deutschland leer sind?” Doch wer hat schon ein eigenes Büro zuhause? So einfach ist die neue Formel des zukünftigen Arbeitens auf einer Fläche also nicht. Klar wird aber: die hybride Nutzung der bisherigen Büroflächen wird als Zielvorgabe genannt – Mixed-use Konzepte voraus.

Die vermeintliche Zurückhaltung von Büromarktinvestoren speist sich aktuell eher aus der Risikokomponenten ESG, keine reinen monofunktionalen Gebäude mehr und der Frage „was will die Belegschaft, für was zahlt der CFO?“ denn durch ein irrationales Verhalten der Beteiligten aufgrund von Kriegsängsten oder weiteren Zinserhöhungen.

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