Datacenter - Investmentnische für Investoren?

Die immer stärkere Nutzung von Cloud-Lösungen und 5G-Technologien, wie das Autonome Fahren, lassen das Datenaufkommen seit Jahren exponentiell ansteigen und auch künftig weiterwachsen. So erfordert 5G eine flächendeckende Verbreitung von vielen kleineren DC, auch EDGE-Center genannt, um die geringen Latenzen zu gewährleisten.

Anspruchsvolle Betreiberimmobilien

Aus Immobiliensicht ist ein Datacenter (DC) eine hochspezialisierte Betreiberimmobilie mit sehr viel Technik, die für den Betrieb von Servern benötigt wird. Die technische Ausstattung eines modernen Datacenters ist der Grund, warum die Kosten i.d.R. über 10.000 EUR/m² , schnell auch 20.000 EUR/m² Datacenterfläche erreichen. Die Gebäudehülle beträgt hiervon nur max. 20 Prozent. Insbesondere die Klimatechnik unterliegt einem schnelleren Wandel bzw. Verschleiß und muss häufiger ersetzt werden. Fachfremde Investoren sind hier weitgehend auf das Know-how des Betreibers angewiesen.

Grüne Datacenter – geht das?

Auch moderne Datacenter brauchen sehr viel Strom, zum einen für den Betrieb der Server, zum anderen für die Kühlung und die Infrastruktur. Um den vom Pakt für klimaneutrale Datacenter für 2030 angestrebten CO₂-neutralen Betrieb zu erreichen, bedarf es neben Strom aus erneuerbaren Energien einer Vielzahl von weiteren Maßnahmen. Stichworte sind Kreislaufwirtschaft, Nutzung von Abwärme, aber auch Green Coding, eine Programmierung, die effektiver mit Rechnerkapazitäten umgeht. Technisch geht vieles, aber trotzdem ist der Plan ambitioniert.

Investmentmarkt

Für Investoren interessant ist der Markt der sogenannten Colocation Center, die mehrere 1.000 m² DC-Fläche aufweisen und in denen mehrere, z.T. auch sehr kleine Mieter, Teilflächen anmieten. Es gibt eine Reihe von weltweit agierenden Betreibern, die allerdings auch meist Eigentümer der DC sind. Zu den global agierenden REITs Equinix und Digital Realty aus den USA gehört auch Keppel aus Singapur, die mit einem DC von Maincubes kürzlich den deutschen Markt betreten haben.

Der Markt steht erst am Anfang

Nach einer Marktumfrage wollen rd. 40 Prozent der deutschen Investoren bevorzugt direkt in DC investieren. Ob das gelingen kann, ist fraglich. Tatsächlich sind im deutschen Markt bisher keine Transaktionen von fertigen und modernen DC zu beobachten. Die o.g. Betreiber entwickeln ihre DC selbst und bringen sie in die eigenen REITs oder Konzernstrukturen ein. Deutsche Fondsprodukte mit DC gibt es (noch) nicht. Kleinere Anbieter, wie z.B. Penta Infra, sammeln eher Private Equity und investieren in kleinere, dezentrale DC.

Woran liegt es? Zum einen sind klassische Colocation-Center schnell ein paar 100 Mio. EUR wert und weisen so ein relativ großes Klumpenrisiko in den üblichen Fondsstrukturen auf. Zudem ist das Verständnis auf Investorenseite noch sehr eingeschränkt und der Markt noch reichlich intransparent.