Daten-Zentren: Renditechancen für Spezialisten

04/14/2022

Autor

Martin Nolting

Martin Nolting

Executive Director Business Development

REInvest Asset Management S.A.

Blogbeitrag

Daten-Zentren: Renditechancen für Spezialisten

Langfristig in Immobilien zu investieren, bedeutet auch kontinuierlich globale Trends im Auge zu behalten, die auf unterschiedlichste Weise den gesamten Immobiliensektor betreffen. Ein aktueller Megatrend ist die digitale Transformation: Die steigende Nachfrage nach Speicherkapazitäten für Daten und Datenverarbeitung erhöht zwangsläufig den Bedarf an Daten- und Rechenzentren und damit verbunden, an geeigneten Immobilien. Die zunehmende Digitalisierung in den letzten zwei Jahren, wesentlich bedingt durch die Pandemie, hat dieses Wachstum nochmals immens beschleunigt. Investitionen in diesem Segment genießen äußerst positive Prognosen, sind jedoch alles andere als trivial: Der Nischenbereich stellt Markteilnehmer in der Immobilienbranche vor ganz spezielle Herausforderungen und erfordert sowohl spezifisches Fachwissen als auch sehr hohe Kapitalkraft.

Schon die Unterscheidung der Daten-Zentren nach der Nutzung als bspw. Co-Location, Enterprise-Rechenzentrum, Managed Service Rechenzentrum, Cloud-Computing oder ähnliches wirken auf viele Interessenten verwirrend. Gewöhnliche Immobilienkompetenz sowie traditionelle Kenngrößen und KPIs reichen für die Bewertung dieser entstehenden Assetklasse nicht mehr aus. Statt in Quadratmetern wird die Größe bei Betreibern von Daten-Zentren etwa in Megawatt definiert. Entscheidend für den Erfolg und das Wertpotenzial sind die Stromversorgung und die Stromkosten, die Nutzung entstehender Abwärme, die Kühlung sowie die Anbindung an Internetknotenpunkte, Nachhaltigkeit und die technische Ausstattung. Zudem ist der hohe Energieverbrauch und die kritische CO2 Bilanz dieser Zentren eine große Herausforderung für die Branche, die immer komplexeren ESG-Kriterien und Anforderungen unterliegt.

Zurzeit wird der Markt von den großen Hyperscale-Rechenzentren, die regelmäßig über eine Milliarde Euro kosten, und wenigen Betreibern, wie bspw. Equinix, NTT, Amazon oder Google, dominiert. Dieser Markt ist aber nahezu verschlossen, da die Betreiber aufgrund der hohen Eigeninvestitionen in die Technik diese Objekte im Eigentum halten.

Ein sich abzeichnender Trend, der im europäischen Ausland längst etabliert ist, wird Abhilfe schaffen. Dezentrale Edge-Center, mit einem Flächenbedarf von 1.000 bis 3.000 qm werden die deutsche Landschaft für Datenhaltung verändern. Rechenzentren werden dort entstehen, wo kurze Latenzzeiten gefordert oder Selbstverwaltung von Daten gewünscht sind. Hier etabliert sich eine Assetklasse, die unter dem Aspekt des Investitionsvolumens und des Risikos sehr attraktiv werden wird.

Im Hinblick auf das Interesse von Betreibern und Immobilieninvestoren stehen die folgenden Standorte in der DACH-Region im Fokus: Frankfurt am Main, München, Wien, Berlin, Stuttgart, Hamburg und Zürich. Die Spitzengruppe in Europa bilden allerdings die sogenannten FLAP-Städte: Frankfurt, London, Amsterdam und Paris.

Dennoch liegen die Vorteile von Investitionen in Daten-Zentren auf der Hand: Nachhaltige und momentan überdurchschnittlich hohe Renditen sowie ein praktisch rezessionssicherer Markt. Die Renditeaussichten sind zumindest aktuell mit teilweise über 6 Prozent noch sehr positiv. Für Immobilieninvestoren lässt sich konstatieren, dass diese heranwachsende Assetklasse unter bestimmten Voraussetzungen sowie mit einem erfahrenen und fachlich versierten Partner, eine rentable und sichere Anlage darstellt. Auf Grund des sehr dynamischen Marktumfelds gilt es sich zukünftigen Trends und Konzepten nicht zu verschließen und Daten-Zentren als attraktive Investmentchance für diversifizierte Immobilienportfolios zu betrachten.

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