Life Sciences & Tech Immobilien: Trends und Prognosen für 2024

Deutschland bleibt auch in Zukunft trotz multipler weltweiter Krisen ein interessanter Standort für Unternehmen aus dem Bereich Forschung und Entwicklung. Das belegt die steigende Nachfrage nach Life Sciences & Tech Immobilien, die mittlerweile für die Portfolios vieler Investoren eine zunehmend wichtige Rolle spielen. Auch 2024 wird sich am steigenden Interesse nichts ändern.

Megatrends begünstigen eine dynamische Entwicklung

Das liegt vor allem an den gesellschaftlichen Megatrends, die sich in wirtschaftlichen Entwicklungen widerspiegeln und den Immobilienmarkt erreichen. Die alternde Gesellschaft und die Zunahme von Zivilisationskrankheiten führen zu einem steigenden Bedarf an Forschung im medizinischen Umfeld. Die Ansiedlung des Pharmakonzerns Eli Lilly im rheinland-pfälzischen Alzey, wo das Unternehmen ein Mittel gegen Diabetes und starkes Übergewicht produzieren wird, dürfte weitere Investitionen aus dem Bereich Life Sciences & Tech in der Region auslösen.

Weitere Megatrends sind die fortschreitende Digitalisierung sowie die Forschung im Kampf gegen den Klimawandel. Auch hier haben sich bereits namhafte Konzerne für Deutschland entschieden. So siedeln sich die Chip-Hersteller Intel in Magdeburg und TSMC in Dresden an. Der Batterieproduzent Northvolt hat sich trotz starker internationaler Standortkonkurrenz für Deutschland entschieden und wird sich in Heide (Schleswig-Holstein) ansiedeln.

Langfristig großes Wachstumspotential

Diese prominenten Beispiele werden die Ansiedlung von vor- und nachgelagerte Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen in den jeweiligen Regionen begünstigen. Deshalb werden Life Sciences und Tech Immobilien auch weiterhin eine überdurschnittliche Wachstumsrate verzeichnen. Wenngleich Vermietungsumsätze derzeit durch rückläufige Investitionen in Startups und etablierte Unternehmen und ein geringes Angebot an adäquaten Flächen ausgebremst werden. Langfristig besteht ein hohes Wachstumspotential, wodurch auch die Transaktionsvolumina weiter steigen.

Der Nutzermarkt ist heterogen

Die Anforderungen an Life Sciences und Tech Immobilien sind dabei sehr unterschiedlich, weil die Nutzergruppen heterogen sind. Nutzer schätzen dabei Campusstrukturen mit einem starken Communitygedanken. Wichtig ist, neben dem Standort, auch der richtige Flächenmix. Neben Laboren und/oder Reinräumen sind in der Regel Büros und häufig auch Produktionsflächen erforderlich.

Sehr indivduelle Nutzeranforderungen

Weil diese Nutzerstrukturen so heterogen sind, sind Build-to-suit-Immobilien eher die Regel als die Ausnahme. Das heißt, Immobilien werden speziell für bestimmte Nutzer geplant und erfüllen damit deren sehr konkreten Ansprüche. Das führt wiederum zu einem Effekt, der speziell für Investoren spannend ist: Die Mieterbindung ist sehr hoch.

Denn die Nutzer sind meist abhängig von lokalen Fachkräften und Einrichtungen. Zudem benötigen sie eine enge Zusammenarbeit mit lokalen Genehmigungsbehörden und verlässliche Lieferketten. Weil umfangreiche Investitionen in die passgenaue Gestaltung der Immobilien getätigt werden müssen, sind Mieter an einer sehr langfristigen Anmietung interessiert und werden so zu sogenannten „Sticky Tenants“.

Die Standortpräferenzen wandeln sich

Gerade auch wegen der langfristigen Planungen, haben Mieter klare Kriterien für die Wahl des Standortes. Dabei ist ein Trend zu entdecken, der sich auch 2024 fortsetzen wird: Klassische Gewerbeparks „auf der grünen Wiese“ treten in den Hintergrund. Stattdessen signalisieren Life Sciences und Tech-Nutzer verstärkt den Wunsch nach Urbanität und Repräsentativität. Deshalb zieht es sie zunehmend in innerstädtische Lagen.

Besonders gefragt sind neben den Metropolregionen Rhein-Main/Rhein-Neckar, München, Ruhrgebiet, Berlin und Hamburg auch Universitätsstandorte oder Städte mit weltweit führenden Forschungszentren, wie beispielsweise Potsdam, Göttingen oder Jena.

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