Life-Science-Immobilien - Hauptsache Gesundheitssektor!

Wirtschaftszweige rund um die Gesundheit gehören zu den Wachstumsbranchen, die weltweit von alternden Gesellschaften und steigendem Wohlstand profitieren. Die Corona-Pandemie hat diese Bedeutung nachdrücklich bestätigt. Die Immobilienwirtschaft greift den Trend mit dem Konzept der Life-Science-Immobilien auf, deren Markt schwer zu quantifizieren ist, was jedoch den Aussichten keinen Abbruch tut.

Der Begriff Life Science kann als Symbiose von Biologie und Technologie zur Verbesserung der Gesundheit beschrieben werden und umfasst ein weites Leistungsspektrum, beginnend mit der pharmazeutischen Forschung und Produktion, über medizinische Diagnostik bis hin zur Herstellung von medizinischen Geräten.

Immobilien, die von Life-Science-Unternehmen genutzt werden, weisen hinsichtlich ihrer Struktur und ihres Standorts einige Besonderheiten auf: Wegen der Bedeutung von Forschung und Entwicklung bevorzugt die Branche die Nähe zu öffentlichen und privaten Forschungseinrichtungen, vor allem somit in Metropolen und Universitätsstädten. Dies können Campusareale sein, auch in dezentralen Lagen, wodurch Synergieeffekte der angesiedelten Nutzer entstehen. Der Trend geht jedoch zu klassischeren Büroflächen in für die Mitarbeiter attraktiven, innerstädtischen Lagen, zumal der Bedarf an Laborflächen tendenziell sinkt. Dennoch bleibt die Mischung aus Büro-, Labor- und Produktionsräumen, inklusive spezieller Funktionen wie Reinräumen oder Labors mit hoher Sicherheitsstufe, ein prägendes Kennzeichen von Life-Science-Immobilien. Etablierte, heimische Unternehmen verfügen häufig über eigene Bestände, während internationale Konzerne oder Start-ups den Großteil der von ihnen benötigten Flächen anmieten.

Für Investoren bedeutet ein hoher Anteil an Eigennutzern einen Produktmangel. Beispiele von Sale-and-lease-back-Vereinbarungen weisen jedoch einen Weg zu höherer Liquidität und stellen damit eine attraktive Option dar. Sofern Life-Science-Unternehmen als Mieter gewonnen werden, sind sie mehrfach attraktiv: Zu einer meist hohen Bonität kommt der Wunsch nach langfristigen Mietverträgen, um sich spezialisierte Immobilien aus strategischer Sicht zu sichern und die kostenintensive individuelle Ausstattung zu amortisieren. Nachteil ist entsprechend die eingeschränkte Drittverwendung, so dass neben den eigentümer- auch mieterseitige Investitionen in die Fläche als erstrebenswert gelten.

Ein Manko von Life-Science-Immobilien ist die Verfügbarkeit spezifischer Marktdaten, so dass Strukturen und Trends in Deutschland und Europa schwer zu erfassen sind – im Gegensatz zu den USA, wo der Markt deutlich reifer ist. Dabei ist ein Zuordnungsproblem zu betonen: Objekte, Vermietungen oder Käufe sind gegeben, werden jedoch kaum gesondert ausgewiesen. Swiss Life Asset Managers bietet den Beleg dafür, indem Objekte mit Life-Science-Mietern den klassischen Sektoren Industrie oder Büro zugordnet werden. Ein Beispiel bietet der „CURVE-Campus“ in Berlin-Adlershof mit rund 26.000 Quadratmetern Mietfläche, die zu einem Drittel für Life-Science-Nutzungen geeignet und von einem Hersteller von Medizinprodukten belegt ist.