Logistik-Flächenbedarf steigt auch nach der Krise
Autor
Jan-Dietrich Hempel
Blogbeitrag
Boomklasse Logistik: Flächenbedarf steigt auch nach der Krise weiter
Pakete statt Shopping: Im Vergleich zu Retail und Hotel ist Logistik ein klarer Gewinner der Covid-19-Pandemie. Die hohe Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen erfährt durch den boomenden Onlinehandel einen zusätzlichen Schub. Trotz des Einbruchs des Welthandels wie auch des Wirtschaftswachstums in Deutschland haben sich Logistikimmobilien als krisenresistent und systemrelevant erwiesen. Mietstundungen und -ausfälle gab es kaum – und wenn, dann wurden Sie häufig bis Jahresende wieder ausgeglichen. Als exportorientierte und wirtschaftsstarke Nation bleibt Deutschland, aufgrund der zentralen Lage, der guten Infrastruktur, der hohen Innovationskraft und der diversifizierten Nutzerstruktur, der mit Abstand größte Markt für Logistikimmobilien in Europa.
Entsprechend zog Logistik in den vergangenen Monaten ein nochmals verstärktes Investoreninteresse auf sich. 2020 beliefen sich allein die Investitionen in deutsche Logistik-, Unternehmens- und Industrieimmobilien laut RCA auf über 6,1 Milliarden Euro. Auf den wachsenden deutschen und europäischen Logistikimmobilienmärkten sind inzwischen unterschiedlichste nationale und internationale Investorengruppen aktiv. Nachgefragt sind dabei möglichst passgenaue Investmentprodukte, die klar definierte Anlagekriterien aufweisen. Parallel zur Nachfrage nach Logistikflächen nimmt auch auf Seiten des Investmentmarktes die Differenzierung stetig zu. Institutionellen Anlegern stehen heute unterschiedlichste Investmentvehikel und individuelle direkte und indirekte Anlageprodukte zur Verfügung.
„Flaschenhals“ für Anleger und Nutzer ist allerdings die Entwicklung neuer Logistikimmobilien. Der „modern stock“ Bestand von rund 72 Millionen Quadratmetern (Cushman & Wakefield 2018) kann die steigende Nachfrage bei weitem nicht abdecken. Bis 2030 beträgt der Neubauflächenbedarf in Deutschland laut einer Schätzung von Bulwiengesa von 2019 – jährlich – 6,5 bis 7 Millionen Quadratmeter, er übersteigt das Angebot weiterhin deutlich. Häufig hat Logistik gegen andere Nutzungsarten wie Gewerbe und Wohnen insbesondere in Ballungszentren das Nachsehen. Es wird zwar viel entwickelt , doch das deckt bei weitem nicht die stetig steigende Nachfrage. Zudem: Wenn die Grundversorgung der Gesellschaft sichergestellt und die Abhängigkeit von internationalen Lieferketten reduziert werden soll, ist eine Ausweitung genehmigter Logistikflächen seitens der Kommunen unumgänglich.
Insgesamt ist davon auszugehen, dass sich Logistikimmobilien gegenüber anderen Assetklassen weiter verteuern werden, besonders in den Metropolregionen. Die Renditen sind weiterhin unter Druck, liegen aber höher als bei anderen Immobilienanlageklassen. Die Renditeerwartungen dürften zwischen der Rendite von Wohn- und Büroimmobilien liegen. Das Mietniveau wird, nach vielen Jahren stabiler Miete, aufgrund der knappen verfügbaren Logistikflächen erkennbar anziehen. Es ist zudem weniger volatil als in anderen Assetklassen.
Fazit: Logistikimmobilien kristallisieren sich in Zeiten der Pandemie als Stabilitätsfaktor heraus. Wir sind überzeugt, dass die ohnehin hohe Nachfrage nach Logistikflächen auch nach der Krise nicht nachhaltig einbrechen wird. Vor allem aus zwei Gründen: Zum einen wird sich die Akzeptanz des E-Commerce weiter erhöhen, zum anderen werden Unternehmen Ihre Lagerbeständen erhöhen, um unabhängig von internationalen Lieferketten zu sein. Der Markt für Logistik- und Industrieimmobilien wird weiterhin durch eine große Flächennachfrage, einen geringen Leerstand, einen Engpass an geeigneten Baugrundstücken und ein knappes Angebot an investierbaren Objekten geprägt sein. Das garantiert langfristig wertgesicherte und stabile Cashflows und wird auch zukünftig für ein großes Investoreninteresse sorgen.
