Urbane Logistik & Light Industrial in Europa

11/10/2022

Autor

Christian Müller

Christian Müller

Head of Research & Strategy, Germany

Savills Investment Management

Blogbeitrag

AUF DER SUCHE NACH RESILIENZ? „URBANE LOGISTIK & LIGHT INDUSTRIAL IN EUROPA“!

Resilienz! Ein Schlüsselthema im gegenwärtigen Marktumfeld, das geprägt ist von Volatilität und Unsicherheiten. Hohe Inflationsraten treiben die Geldmarktpolitik der Zentralbanken vor sich her, die Zinsen steigen und das zu Lasten der Wirtschaft. In diesen Zeiten sind mehr denn je stabile Cashflows das Fundament für nachhaltige Immobilien-Investments und für die Performance von Bestandsportfolien. Bei den Immobilienanlageklassen wird neben den üblichen Verdächtigen, Wohnen, Logistik und Lebensmitteleinzelhandel, ein weiterer Sektor die Resilienz-Debatte bestimmen: „Urbane Logistik & Light Industrial“.

Die Standard-Distributions-Logistik hat ja schon zu den Hoch-Zeiten der Pandemie ihre Resilienz bewiesen, ihren Versorgungsauftrag par excellence erfüllt und sich als systemrelevant profiliert. Aufgrund der fortschreitenden Urbanisierung und neuer Verbrauchertrends wird im Besonderen der Sektor „Urbane Logistik & Light Industrial“ profitieren, der sich zunehmend als „salonfähige“ Assetklasse profiliert.

Diversifizierte Nachfrage mit strukturellem Angebotsdefizit

Die entscheidenden Stärken des Sektors werden sowohl von der Nachfrage-, als auch von der Angebotsseite des Nutzermarktes getrieben. Die weiter fortschreitende Urbanisierung wird langfristig eine strukturelle Flächennachfrage nach urbanen Logistik- und Gewerbeflächen generieren, um die Versorgung der wachsenden Bevölkerung sowie der lokalen Wirtschaft zu gewährleisten. Die Nähe zum Kunden und zu den urbanen Absatzmärkten wird zum entscheidenden Kriterium, um Liefer- und Versorgungsketten effizient, diversifiziert und nachhaltig zu konfigurieren. Die Nähe zum Kunden ist vor allem auch für den E-Commerce-Sektor entscheidend, der auch durch seine nach wie vor starken Wachstumsprognosen einen zusätzlichen Nachfragetreiber darstellt. E-Commerce ist zwar meist im Rampenlicht, die Nachfrage nach urbanen Logistik- und Gewerbeflächen ist jedoch viel breiter aufgestellt. Moderner Flächenbedarf besteht auch durch den stationären Handel, sowie diverse Dienstleister und Hersteller im Rahmen vor- und nachgelagerter Wertschöpfungsprozesse des städtischen Gewerbes und ihrer Industrien. Gleichzeitig ist die Angebotsseite extrem angespannt. Es stehen kaum moderne urbane Logistik- und Light-Industrial-Flächen zur Verfügung. Die Neubautätigkeit in urbanen Lagen ist sehr eingeschränkt aufgrund fehlender Flächen, durch die Konkurrenz zur Wohnbebauung sowie durch die eingeschränkte Ausweisung von Neubauflächen zur Reduzierung des Flächenverbrauchs aus ESG-Kriterien.

Mietwachstumsperspektiven sowie Wertsteigerungspotential durch Aufwertung

Dieser strukturelle Nachfrageüberhang trägt dazu bei mittel- bis langfristig Mietwachstums-perspektiven zu generieren und die positive Entwicklung der Mieten in den letzten Jahren fortzusetzen (siehe Abbildung 1). Auf der Angebotsseite besteht jedoch noch ein Sondereffekt: Ein weitgehend veralteter Gebäudebestand.

Ein Beispiel aus UK: Laut MSCI wurden nur 15 % des UK Industrial-Bestandes in den letzten 12 Jahren gebaut, mehr als die Hälfte der Immobilien sind 25 Jahre und älter. Die Datenlage zur Gebäudequalität ist zwar weniger transparent in Kontinentaleuropa, aber es ist ebenfalls von einem erheblichen Aufwertungsbedarf auszugehen für Großteile der gegenwärtigen Immobilienbestände in urbanen Gewerbelagen. Dadurch sehen wir zusätzliche Wertsteigerungspotentiale durch Aufwertungsmaßnahmen, Repositionierungs-Strategien sowie aktives Asset-Management.

Der urbane Logistik- & Light Industrial-Sektor dürfte gegenüber den aktuellen zyklischen, makro-ökonomischen Herausforderungen sehr gut aufgestellt sein. Durch die strukturellen Nachfragetreiber und Angebotsdefizite sowie die vorhandenen Wertsteigerungspotenziale dürfte der Sektor zyklische Risiken sehr gut abfedern und damit auch eine hohe Resilienz zeigen.

Quelle Abbildung 1: PMA (Frühjahr 2022), Savills IM
*Antwerpen, Brüssel, Lyon, Paris, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München

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