Nachrangfinanzierung: Markt professionalisiert sich
Autor
Hanno Kowalski
Blogbeitrag
Die siebte Ausgabe des FAP Mezzanine Reports zeigt: Nachrangkapital für Immobilien hat sich als eigenständige Assetklasse etabliert und wird durch die steigende Anzahl an Kreditfonds auch zunehmend professioneller. Nachrangfinanzierer schließen die Lücke, die Banken bei der Seniorkreditvergabe hinterlassen.
Corona hat die Welt weiter fest im Griff: Auch wenn große Teile der Immobilienwirtschaft bisher gut durch die Krise gekommen sind, an einzelnen Assetklassen geht die Pandemie nicht spurlos vorbei. Und so zeigen sich Banken bei der Vergabe von Finanzierungen weiterhin zurückhaltend. Um durchschnittlich 20 Prozent ging in den vergangenen zwölf Monaten die Seniorkreditvergabe von Banken zurück. Nachrangfinanzierer sprangen ein – auch dann, wenn die Institute zu geringe Beleihungsausläufe boten. Gerade für Bridge-Finanzierungen bei Projektentwicklungen bis zu Vorlage der Baugenehmigungen wurden und werden Gelder gesucht. Umgesetzt werden dabei vor allem gut aufbereitete und solide strukturierte Finanzierungen mit entsprechendem Sicherheitenkonzept.
Der Markt ist in Bewegung
Der FAP Mezzanine Report 2021 zählt 155 aktive Nachrangfinanzierer in Deutschland – ähnlich viele wie im vergangenen Jahr. 55 haben sich an der Umfrage zu dem Report beteiligt und im Berichtszeitraum 6,1 Milliarden Euro an Mezzanine-Kapital ausgereicht. Der Markt bewegt sich: Neue Finanzierer erobern die Assetklasse, andere haben sich bewusst von der Direktvergabe und klassischen Mezzanine-Darlehen verabschiedet. Zahlreiche Kreditfonds wurden in den letzten Monaten platziert, neue junge digitale Anbieter kommen dazu, die mit Algorithmen werben, die den passenden Finanzierer für das eigene Projekt finden und automatisiert Kontakte anbahnen.
Insbesondere die wachsende Anzahl an Kreditfonds spiegelt die Professionalisierung des Marktes wider. Gerade institutionelle Investoren bespielen die Assetklasse zunehmend über diese Vehikel. Denn die Mezzanine-Kapitalvergabe ist aufwändig geworden; es wird immer schwieriger, eine ausreichende Risikodiversifikation vorzunehmen. Auch Investoren, die erstmals in dieser Assetklasse tätig sind, haben sich überwiegend für Kreditfonds entschieden.
Trend zu größeren Tickets
Insgesamt ist zu erkennen, dass sich nach einer kurzen Zurückhaltung zu Beginn der Pandemie die Kapitalvergaben durch alternative Finanzierer bis zum 4. Quartal 2020 wieder normalisiert haben. Gerade für Projektentwicklungen war es zwischenzeitlich schwerer geworden, eine geschlossene Finanzierung für die Hochbauphase zu erhalten; hier sind oftmals Nachrangfinanzierer mit Bridge-Darlehen in die Bresche gesprungen und haben die Zeit überbrückt.
War in den vergangenen Jahren die Anzahl der Kapitaltranchen über 30 Millionen Euro pro Darlehen eher selten, zeigt sich in diesem Jahr deutlich: Die Ticketgrößen nehmen zu. Zahlreiche Adressen suchen heute Tranchen von über 30 Millionen Euro pro Darlehen an, 12 Prozent der Umfrageteilnehmer gaben gar an, Tickets in Höhe von über 100 Millionen Euro bedienen zu können (Vorjahr 3 Prozent). In der Praxis werden solche Summen meist im Rahmen von Club-Deals umgesetzt und sind im deutschen Markt eher die Ausnahme.
C-Lagen im Kommen
Während in 2020 mehr als die Hälfte der Kapitalgeber keine Finanzierungen für Objekte in C-Lagen gewährt haben, sind es dieses Jahr nur noch 37 Prozent. Bei passendem Track Record oder nachweißbarem Know-how bei der Entwicklung von Immobilien in C-Lagen, lässt sich auch dort die passende Finanzierung finden. Diese sollten sich dann allerdings zumindest in einer Metropolregion befinden.
Und noch etwas zeigt der FAP Mezzanine Report: Die Nachfrage nach Whole-Loan-Lösungen nimmt zu. Immer mehr Anbieter schätzen die Vorteile der ausbleibenden Abstimmung zwischen Senior- und Junior-Kapitalgeber und betrachten Whole-Loan-Lösungen als gute Alternative zur klassischen Finanzierungsstruktur Senior plus Mezzanine.
