Was hat das Fondsstandortgesetzt (nicht) gebracht?

Am 3. Juni 2021 ist das Fondsstandortgesetz in Kraft getreten. Es handelt sich um die 30. Änderung des KAGB seit dessen in Krafttreten in 2013. Für Immobilienfonds hat das Fondsstandortgesetz einigen Streitfragen zumeist zugunsten der bisher von der Literatur vertretenen Ansicht gelöst. Beispielhaft zu nennen ist hier die eingeführte Möglichkeit der Gewährung von Darlehen an Holdinggesellschaften, die selbst keine Immobilien halten. Das zuvor bestehende Verbot einer solchen Finanzierung hat in der Praxis zu erheblichen Schwierigkeiten geführt. Interessanterweise erfolgt die gesetzliche Anerkennung von solchen Gesellschafterdarlehen indirekt, in dem in § 240 Abs.2 Satz 4 KAGB angeordnet wird, dass solche Darlehen bei einer Verringerung der Beteiligungsquote zurückzuzahlen sind. Der Gesetzgeber scheint daher davon auszugehen, dass entgegen der Verwaltungspraxis der BaFin Gesellschafterdarlehen an Holdinggesellschaften schon immer zulässig waren (Dahmen, BKR 2021, 473, 476).

Erfreulich ist, dass sich der Gesetzgeber dazu durchringen konnte, sog. doppelstöckige Strukturen, also das Halten von Immobiliengesellschaften mit im Inland belegenen Grundstücken über eine Holding, zuzulassen (§ 234 Nr. 6 KAGB). Das vorherige Verbot hat Immobilien-Sondervermögen von Bieterverfahren über mehrstöckig strukturierte inländische Immobilienportfolien ausgeschlossen. Insofern wurde mit dieser Änderung ein Ziel des Fondsstandortgesetzes erreicht.

Gleiches gilt für die Anhebung der Fremdfinanzierungsquote bei Immobilien-Spezial-Fonds, die künftig Darlehen bis zu 60 Prozent des Wertes des Sondervermögens (bisher 50 Prozent) aufnehmen dürfen.

Keinen Eingang in das Gesetz hat der wahrscheinlich zu kurzfristig eingebrachte Vorschlag gefunden, dass an keine weiteren Voraussetzungen geknüpfte Recht der KVG, ein Verwaltungsmandat zu kündigen, einzuschränken. Hierzu wäre zumindest eine Klarstellung erforderlich gewesen, weil selbst durch renommierte Kanzleien vertreten wird, dass die Kündigung des Verwaltungsmandates nach § 99 KAGB die einzige Möglichkeit sei, ein Sondervermögen zu beenden. Das ist allerdings falsch. Insbesondere für Immobilien-Sondervermögen gilt, dass die geordnete Abwicklung eines Sondervermögens zur Aufgabe einer guten Vermögensverwaltung gehört. In einer erfolgreichen Abwicklung des Sondervermögens ohne Abschläge gegenüber des zuvor notierten Net Asset Values, beweist sich ein vorausschauendes Asset Management, das bereits beim Ankauf von Vermögenswerten den Exit im Auge hat und nötigenfalls Ladenhüter mit attraktiven Vermögensgegenständen beim Verkauf bündelt. Das gilt insbesondere für Immobilien-Spezialfonds, bei denen die anlasslose Kündigung der Verwaltung des Sondervermögens Grunderwerbsteuer auslöst und somit die Anleger entsprechend schädigt. Daher muss es jedenfalls für die Kündigung eines Immobilien-Sondervermögens einen triftigen Grund geben, der geeignet ist, den hierdurch eintretenden Vermögensnachteil der Anleger zu rechtfertigen. Aber auch außerhalb des Immobilienbereiches, muss sich jede KVG fragen, warum sie der Ansicht ist, dass die Verwahrstelle die von der KVG angeschafften Vermögenswerte besser verwerten können soll, als sie selbst. Wegen der Schwächen der durch eine zivilrechtliche Haftung vermittelten Handlungsanreize, wäre es angezeigt gewesen, durch eine entsprechende Änderung des § 99 KAGB den regulatorischen Rahmen nachzujustieren.