CRREM-Tool und Klimaschutzpfad so nicht auf Logistikimmobilien anwendbar

Das Carbon Risk Assessment Tool des Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) soll Immobilieneigentümern und -investoren den Weg zur Klimaneutralität im Jahr 2050 weisen. Es gibt nutzungsspezifische Klimapfade aus jährlichen Zielwerten für CO2- und Energieintensitäten in kg CO2 und kWh pro Quadratmeter vor. Diese sollen von Immobilien erreicht werden, um auf dem Weg zur im Jahr 2050 angestrebten Klimaneutralität zu bleiben. Immobilien, die diesen Pfad verlassen, werden etwas dramatisch als „Stranded Assets“ bezeichnet. Ihnen drohen Preisabschläge und ungünstigere Finanzierungskonditionen. Sie können aber durch technische oder vertragliche Klimaschutzmaßnahmen wieder zurück auf den Weg gebracht werden. Technische Maßnahmen sind beispielsweise Dämmung oder Photovoltaikanlagen, vertragliche können Wechsel zu Grünstromanbietern sein.

Die korrekte Anwendung des Tools vorausgesetzt, mag das bei Nutzungsarten mit vergleichbarem Nutzerverhalten funktionieren. Büronutzer und Einzelhändler haben zum Beispiel recht ähnliche Strom- und Heizenergieverbräuche, wodurch auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien je einheitliche Klimapfade angewendet werden können.

Logistikimmobilien werden dagegen höchst unterschiedlich und flexibel genutzt, was in der Anwendung des vorliegenden CRREM-Tools zu irritierenden Ergebnissen führt. Zu welcher Tages- und Nachtzeit welche Aktivitäten darin stattfinden, welche Voraussetzungen die Immobilien hierfür erfüllen müssen und über welche entsprechenden Stellschrauben sie verfügen, ihre CO2-Emissionen zu senken, hängt vorwiegend vom Nutzer ab, weniger vom Betreiber bzw. Eigentümer. Frequenz der Fahrzeugbewegungen und Toröffnungsvorgänge, Mobilitätskonzept (Ladesäulen in der Halle), Umschlagshäufigkeit, Automatisierungsgrad, Art der Ware (im Lebensmittelbereich bspw. tiefgekühlt, frisch, konserviert) und Temperaturanforderungen variieren je nach Mieter sehr stark.

Ein Vergleich zwei baugleicher, aber unterschiedlich genutzter Logistikimmobilien zeigt, dass das alles kaum mit einer einheitlichen Methodik abgebildet werden kann: Logistikimmobilie A wird von einem Automobilkonzern genutzt, der von hier aus in reger Frequenz und vielen Toröffnungen Händler mit Ersatzteilen versorgt. Für Kleinteile werden vollautomatisierte Regal- und Kommissionieranlagen mit entsprechendem Stromverbrauch betrieben. Der Tarifvertrag schreibt vor, dass die Lufttemperatur durchgängig auf mindestens 19 bis 20 Grad zu halten ist. Logistikimmobilie B ist dagegen an ein Speditionsunternehmen vermietet, welches im Dreischichtbetrieb rund um die Uhr bei fast durchgängig geöffneten Laderampen große Sendungsmengen umschlägt. Mit den Mitarbeitern ist vereinbart, die Halle, abgesehen von einigen Containern, in denen sich die Hallenbüros befinden, im Winter nicht zu beheizen. Nicht nur wegen der Einsparung von Heizenergie, sondern vor allem aus gesundheitlichen Gründen: Die Mitarbeiter bleiben vom ständigen Wechsel zwischen Schwitzen und Frieren verschont und die Krankheitsanfälligkeit sinkt. Der Energieverbrauch von A liegt bei einem Vielfachen von B – und das liegt fast ausschließlich an der unterschiedlichen Nutzung.

Das CRREM-Tool bildet diese Vielfalt im Logistikbereich bisher nicht ab. Es differenziert lediglich nach „Distribution Warehouse Cold (DWC)“ und „Distribution Warehouse Warm (DWW)“, für die je ein Dekarbonisierungspfad festgelegt ist. Diese Einteilung ist zu allgemein und zu grob, um die Nutzungs-, aber auch Gebäudevielfalt (es gibt mehr als 15 sehr unterschiedliche Logistikgebäudetypen) angemessen zu berücksichtigen.

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