Investmentansatz für nachhaltige urbane Logistik

73 Prozent der EU-Bevölkerung leben in städtischen Gebieten, bis 2030 wird ein Anstieg auf 77 Prozent erwartet. 194 Milliarden Euro Umsatz im europäischen Online-Handel werden bereits 2023 einen Bedarf an 15 Millionen Quadratmeter Logistikfläche schaffen.

Getrieben wird das Wachstum vor allem von den urbanen Regionen, wobei der Mangel an Flächen in eben diesen Zentren evident ist. Die aus Klimaschutzgründen dringend erforderliche Urbanisierung der Logistik setzt ein Netzwerk innerstädtischer Mikrologistikflächen voraus. Die dafür benötigte nachhaltige Infrastruktur muss von zukunfts- und ESG-orientierten Unternehmen und Immobilieninvestoren gefördert werden.

Für Investoren ergibt sich ein interessanter Investmentansatz. Zugeschnitten auf den Zukunfts- und Wachstumsmarkt der nachhaltigen urbanen Logistik ist dieser ein Fokus auf mikrologistikfähige Objekte. Die Investitionsstrategie auf innerstädtischer Mikrologistik erzielt ein hohes Wachstum durch die Dynamik der Megatrends E-Commerce und Q-Commerce (Quick Commerce). Urbane Logistik bedient die letzte Meile, die in erster Linie eine Zeiteinheit ist. Für Q-Commerce beispielsweise sind Lieferzeiten von 30 Minuten oder weniger Voraussetzung. Hier bekommt der Begriff letzte Meile eine andere Bedeutung als im klassischen E- Commerce.

Neben einer deutlichen Verkürzung der Lieferzeit im E-Commerce, werden auch die Zugänge zu innerstädtischen Bereichen aufgrund Klimaschutzregelungen beschränkt werden. Dann aber werden die heutigen sogenannten Infill-Center ihre Funktion ändern. Aus Auslieferungszentren, von denen Scharen an Lieferfahrzeugen in die Städte entsandt werden, werden zentrale städtische Lagerhubs. Die Auslieferung durch Lieferfahrzeuge wird aufgrund Beschränkungen der Zufahrt in die Innerstädte nicht mehr möglich sein. Vielmehr wird es alternative Mobilitätskonzepte bedürfen, die kleinteiliger und elektrobetrieben vorgehalten werden. Damit muss eine Konzentration der Investments auf städtische Gebiete erfolgen, die zu einer Fokussierung auf bestehende Objekte führt, da Städte in der Regel dicht bebaut und nur wenig Freiflächen vorhanden sind. Entscheidend ist aber die Infrastruktur bzw. das Verkehrskonzept.

Innovative Nutzungskonzepte

Der Investitionsschwerpunkt sollte dabei auf den reifen europäischen Volkswirtschaften und Immobilienmärkten in Deutschland, Frankreich, Spanien/Portugal, den Niederlanden, Belgien, Italien, Polen und Österreich liegen. Zielorte sind dann insbesondere Metropolregionen, d.h. Berlin, Hamburg, München, Paris, Amsterdam, Brüssel, Mailand, Rom, Madrid, Barcelona, Warschau, Wien und Lissabon.

Kleine, urbane Flex-Flächen

Die langfristige, strategische Zielallokation sollte dann Mikrostandorte bevorzugen, die sich auf einen Korridor von rund einem Kilometer entlang der Ringstraßen um die Stadtzentren herum konzentrieren, die aber immer noch zentrale innerstädtische Standorte sind. Der Fokus liegt auf kleinen urbanen Flex-Flächen, d.h. kleineren Objekten zwischen 1.000 – 8.000 m², die vermietet sind und einen stabilen Cash-Flow bieten. Zusätzlich bieten diese Flächen, z.B. ehemalige Einzelhandelsstandorte, die Möglichkeit, in innerstädtische Mikrologistik umgewandelt zu werden.