Wie kann soziale Nachhaltigkeit gemessen werden?

Die Abkürzung „ESG“ für Umwelt (Environment), soziale Aspekte (Social) und verantwortungsvolle Unternehmensführung (Governance) ist im Bereich der nachhaltigen Geldanlagen mittlerweile die populärste Definition von Nachhaltigkeit. Die drei Dimensionen von ESG sollen ein umfassendes und ausgewogenes Bild der Nachhaltigkeit zeichnen. „Nachhaltig“ bedeutet also nicht nur „grün“, sondern eben auch sozial.

Die ökologische Dimension der Nachhaltigkeit findet bereits in vielen Unternehmens- und Anlagestrategien Berücksichtigung. Die Erfassung relevanter Verbrauchsdaten zu Energie, Wasser, Abfall und auch die Feststellung der gebäudespezifischen Emissionen ist immer öfter Bestandteil von Berichtstandards und Benchmarks, die mit messbaren wissenschaftlichen Kriterien eine branchenweite Vergleichbarkeit ermöglichen. Ungleich schwerer zu definieren – geschweige denn zu quantifizieren – sind soziale Kriterien.

Die Operationalisierung und Integration von sozialen Kriterien in die Geschäftstätigkeiten der Investmentbranche wird derzeit noch häufig nachranging behandelt, ist aber nicht weniger wichtig. Ende 2021 will die EU-Kommission einen Bericht dazu vorlegen, wie die Taxonomie auf soziale Nachhaltigkeitsziele, basierend auf den Sustainable Development Goals, ausgedehnt werden kann. Die bisher bekannte mögliche Struktur einer solchen sozialen Taxonomie sieht die drei Kategorien Menschenrechte, Governance und die Förderung adäquater Lebensbedingungen mit jeweils eigenen Zielen vor. Für die Immobilienwirtschaft dürfte die dritte Kategorie besonders relevant sein, die beispielsweise die Erfüllung menschlicher Grundbedürfnisse (zu denen auch Wohnen gezählt wird) erfasst. Wie aber lässt sich soziale Nachhaltigkeit bei Wohnimmobilien messen?

Anders als bei den ökologischen Kriterien, wie Energieverbrauch oder CO₂-Emissionen, reichen relevante soziale Kriterien häufig über die Objektebene hinaus und müssen im lokalen Kontext bewertet werden. Hochpreisiger Wohnraum etwa wirkt auf den ersten Blick wenig sozial und kann zu Verdrängungseffekten und Gentrifizierung führen. Andererseits besteht bei Quartieren mit ausschließlich gefördertem Wohnraum die Gefahr der Ghettoisierung. Für eine adäquate Mischung innerhalb eines Quartiers müssen Wohnungen an Familien, an Alleinstehende, an Ältere, an Jüngere, an Einkommensschwächere und Einkommensstärkere vermietet und marginalisierte Gruppen nicht diskriminiert werden – nicht nur innerhalb einer einzelnen Immobilie, sondern auch auf Quartiers- und städtischer Ebene. Generell ist also oft die Nachbarschaft, die nicht vollständig im Zugriffsbereich des Investors liegt, in die Beurteilung der sozialen Nachhaltigkeit mit einzubeziehen. Nutzungen wie Kindergärten oder großzügige Grün- und Gemeinschaftsflächen gelten als sozial, werden aber nicht in jedem Objekt (wohl aber für jede Mieteinheit in der näheren Umgebung) benötigt. Bei der Bewertung sozialer Kriterien empfiehlt sich daher eine Differenzierung nach Objekt- und Quartiersebene sowie eine Berücksichtigung der jeweiligen Vermietungsstrategien der Wohnungsunternehmen.