ESG: Auswirkungen auf die Assetklassen

Seit rund 18 Monaten erleben wir einen starken Aufschwung der Themen ESG, SDG (Sustainable Developments Goals) und Nachhaltigkeit. Hinzugekommen ist jüngst auch der Aspekt der Kreislaufwirtschaft bzw. Circular Economy (C2C) mit ersten Projektentwicklungen. Woher rührt das deutlich gestiegene Interesse? Und wie wirkt sich die Entwicklung auf unterschiedliche Assetklassen, von Residential bis Logistik, aus?

Das Maß der Berücksichtigung sowie die Dokumentation der Resultate diverser Zertifikate, Ratings und Scorings von ESG, SDGs und Nachhaltigkeit der Gebäude, Portfolios und Fonds blieb in der Vergangenheit den Immobilienunternehmen in Deutschland weitgehend selbst überlassen. Dies hat sich nun mit dem Sustainable Finance Action Plan der EU deutlich geändert. Dabei sind zwei Verordnungen für die Fonds der Immobilienwirtschaft zentral: Die Taxonomie und Veröffentlichungsverordnung (VO). Erstmals wird ESG auch für Immobilien in der EU anhand klarer Kriterien definiert (Taxonomie) und klassifiziert (Offenlegungs-VO).

Dabei trifft die Taxonomie keine differenzierten Aussagen zu Immobilien-Assetklassen. Im Wesentlichen wird nur zwischen Wohnen und Commercial unterschieden, aber nicht weiter nach unterschiedlichen Gewerbenutzungen wie Büro, Logistik oder Hotel differenziert. Es findet sich lediglich ein Hinweis auf die mögliche Entwicklung von Schwellenwerten zur energetischen Performance auf der Grundlage der Dekarbonisierungspfade des Forschungsprojekts Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) für verschiedene „Nichtwohngebäudetypologien“.

Da Taxonomie und Offenlegungs-VO noch relativ jung bzw. noch nicht oder nur teilweise in Kraft getreten sind, werden sich belastbare Aussagen erst in Zukunft treffen lassen. Allerdings können wir bereits heute auf unseren umfangreichen Datenbestand nachhaltiger Gebäude in Deutschland zurückgreifen und Aussagen zu unterschiedlichen Assetklassen treffen. Wir analysieren bereits seit vielen Jahren den Markt für Sustainable Buildings in Deutschland. In unserem Green Building Investmentmarktreport veröffentlichen wir ausführliche Analysen zu Angebot und Nachfrage, Umsatzvolumen, Investoren, bevorzugten Standorten und Assetklassen. Dabei können wir uns auf eine hohe Anzahl an Begleitungen von Quartiers- und Projektentwicklungen sowie Transaktionen von Forward Deals, Bestandsobjekten und Portfolios stützen.

So beträgt der Anteil der nachhaltig zertifizierten Gebäude am Investmentvolumen (Gewerbeimmobilien, Single Deals) in Deutschland zwischen 2013 und 2020 im Durchschnitt 21,5 Prozent. Jeder fünfte Euro wird somit in Sustainable Buildings investiert (Abb. 1).

Innerhalb der einzelnen Assetklassen zeigen sich dabei erhebliche Unterschiede. Bei den Büro- Investments entfielen circa 33 Prozent und damit sogar jeder dritte Euro 2020 auf nachhaltige Bürogebäude. Bei Logistik sind es etwa 21 Prozent, was in etwa dem Durchschnitt über alle Nutzungsarten entspricht. Einzelhandel (ca. 8 Prozent) und Hotel (5,9 Prozent) weisen demgegenüber geringere Anteile auf. (Abb. 2) Abgesehen von dem recht stabilen Anteil (regelmäßig über 30 Prozent) der nachhaltigen Investments an den Bürogebäuden in den vergangenen Jahren haben die Anteile in den übrigen Assetklassen über die Jahre allerdings deutlich variiert (2019: Retail 13 Prozent, Hotel 14 Prozent). Die Nachfrage nach nachhaltigen Investments war zwar vorhanden, das Investitionsvolumen in den Assetklassen aber angebotsinduziert.