Die Hotellerie - eine Branche im Umbruch

Nach dem massiven Rückgang des Transaktionsvolumens 2020 ist die Schockstarre sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern überwunden. Das deutsche Hotel-Investmentgeschäft zieht wieder an – was sind die Gründe dafür und wohin wird die Reise 2021 gehen?

Obwohl 2020 ein extrem schwieriges Jahr für den Hotelsektor und das Hotel-Investmentgeschäft war, hat Deutschland das höchste Transaktionsvolumen in Europa erzielt. Vor allem drei Aspekte machen den Markt zu einem „sicheren Hafen“: der hohe Anteil nationaler Business-Nachfrage nach Hotelübernachtungen, die stärkere Nachfrage der Investoren nach Ferienhotellerie sowie die wirtschaftliche Stabilität Deutschlands im internationalen Vergleich.

Die deutsche Hotelbranche ist also bei weitem nicht tot, sondern sortiert sich neu. Die Kaufpreis- und Verkäuferpreiserwartungen klafften 2020 weit auseinander, weshalb weniger Transaktionen stattfanden. Im vergangenen Jahr gab es außerdem lediglich eine Handvoll Deals über 50 Millionen Euro – wegen nur sehr limitierter Finanzierungsmöglichkeiten und weil die Investoren nicht zu große Risiken eingehen wollten. Wir beobachten, dass sich die Preisvorstellungen annähern und gehen davon aus, dass vor allem im zweiten Halbjahr das Investitionsgeschehen wieder stärker an Fahrt aufnehmen wird.

Wir sehen aktuell zwei Nachfrage-Schwerpunkte: Nach Core-Immobilien sowie aus dem Segment value add/opportunistisch. Da institutionelle Investoren die Hotelquote ihrer Portfolios erreichen müssen, interessieren sie sich überwiegend für als „sicher“ geltende Hotelketten – allerdings nicht zu den extrem hohen Preisen der vergangenen Jahre. Der „strategische Fit“ muss passen – also alle drei Faktoren Standort, Betreiber und Konzept gleichermaßen. Hier wurden in den vergangenen Jahren deutlich Abstriche gemacht. Darüber hinaus suchen Private Equity-Anleger gerade massiv nach value add/opportunistischen Investments, weil sie davon ausgehen, dass Hotels kurz- bis mittelfristig restrukturiert werden müssen – natürlich mit Rendite-Erwartungen, die das Risiko „einpreisen“. Die Verkäufer lernen gerade, der bitteren Wahrheit ins Auge zu schauen, dass sie länger keine oder nur sehr reduzierte Mieten erhalten. Schwierig dürften dagegen insbesondere Hotel-Immobilien im Core-Plus-Segment bleiben, bei denen es keine deutlichen Preisabschläge gibt, wenig Restrukturierungspotenzial, die aber von der Corona- Krise aufgrund ihrer Lage oder ihres Konzepts stark getroffen wurden.

Kombination aus Geschäfts- und Freizeittourismus gefragt

Bei den Hotelkonzepten werden voraussichtlich Budget- und Midscale-Hotels mit niedriger Kostenstruktur am besten aus der Krise kommen sowie Ferien- und Boutique-Hotels, die von dem zu erwartenden Reiseboom nach Ende des Lockdowns profitieren dürften. Bei den Standorten werden vor allem die bevorzugt, die sowohl eine Nachfrage aus Geschäfts- wie aus dem Freizeittourismus verzeichnen (etwa Dresden, Freiburg oder Münster).

Bei Projektentwicklungen, bei denen wir schon vor 2 bis 3 Jahren abgeraten haben, treten die Schwierigkeiten jetzt überdeutlich hervor. Standorte, die nur auf ‚einem Bein‘ stehen (wie Flughafen oder Messestandorte) sind problematisch geworden. Bei Hotels, die mittelfristig nicht mehr benötigt werden, sollte man sich Gedanken über alternative Nutzungsarten machen (etwa eine Konversion in Serviced Apartments, (Senioren-)Wohnen oder Co-Living). Mit diesen Themen beschäftigen wir uns aktuell an verschiedenen Standorten intensiv.