Hotel - Erfolgsfaktor aktives Asset-Management
Autor
Dr. Peter Ebertz
Die Anzahl der Hotelübernachtungen ist in Deutschland seit der letzten Wirtschaftskrise zwischen 2010 und 2019 von 380 Mio. um 30 % (ca. 115 Mio. Übernachtungen) auf 495 Mio. gestiegen. So wird die Anzahl der Hotelübernachtungen in 2020 um mehr als 50 % zurückgehen und das Niveau von 2019 voraussichtlich erst in 2023 wieder erreicht werden.
Zu Anfang des Jahrzehnts von Finanzierern, Entwicklern und Investoren noch gemieden, zog infolge der gestiegenen Nachfrage auch das Angebot neuer Hotels nach: So ist die Anzahl der Hotelzimmer im vergleichbaren Zeitraum deutschlandweit um 10 % gewachsen. Auch für die kommenden Jahre sind zahlreiche Hotels im Bau und in der Planung. Somit trifft eine geringere Nachfrage auf ein wachsendes Angebot. Dies wird erhebliche Konsequenzen für die operative Performance der Hotellerie haben. Die kurzfristigen Auswirkungen der Corona-Pandemie für die operativen Zahlen sind bereits heute drastisch. Der RevPar (das Produkt aus Zimmerauslastung und Übernachtungsrate) weist in den Monaten des Lock-Downs.
Rückgänge von bis zu 90 % auf. Ob der RevPar so wie die Nachfrage in 2023 wieder das Vorkrisenniveau erreicht, ist derzeit noch nicht abzusehen. Bei der Betrachtung ist jedoch zu berücksichtigen, dass nach einem Anstieg des RevPars in der letzten Dekade von über 30 % (von 57 EUR auf 75 EUR) bereits das Erreichen der Performance der Jahre 2017/2018 wieder zu zufriedenstellenden Erträgen der Hotelbetreiber führen sollte. Erste vorsichtige Erholungstendenzen in freizeittouristisch bedeutenden Standorten und im Economy-/Mittelklasse-Segment sind spürbar.
Angetrieben von guten Performance-Eckdaten sowie den niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt hatten sich Hotelimmobilien in der letzten Dekade auch als Asset-Klasse am Hotelimmobilienmarkt etabliert. Die Nachfrage von institutionellen Investoren nach Investments in Hotelimmobilien hatte stark zugenommen. Dazu kamen Hotelbetreibergesellschaften, Private-Equity-Investoren sowie traditionell auch vermögende Privatinvestoren als wesentliche Akteure auf dem Hotelimmobilienmarkt, die im Verlauf des letzten Jahrzehnts das Investitionsvolumen und damit auch die Fungibilität der Hotelimmobilie massiv auf bis zuletzt über 5 Mrd. EUR in 2019 erhöht haben. Trotz Covid-19 signalisieren viele Investoren weiterhin die Bereitschaft, in Hotels zu investieren. Dies wirft ein grundsätzlich positives Bild auf die Perspektiven des Sektors.
Aktives Hotel-Asset-Management als Erfolgsfaktor des Hotelinvestments in der nächsten Dekade
Mittelfristig gehen auch wir auf der Basis der Erfahrung aus vergangenen Wirtschaftskrisen von einer Erholung des Sektors aus. Somit werden auch Investments in Hotelimmobilien nach wie vor attraktiv bleiben. Langfristige Mietverträge garantieren die Nutzung und die Cash-Flows einer Immobilie. Auch das im internationalen Vergleich geringe Ratenniveau in Deutschland lässt die Perspektive gesteigerter Erträge nach der vollständigen Erholung von der Pandemie durchaus zu. Dennoch wirken sich die aktuellen Performance-Rückgänge bereits massiv auf die Beziehung zwischen Eigentümer und Hotelbetreiber aus. Die Unsicherheiten auf dem Wege der Erholung – eine mögliche „zweite Welle“, veränderte Reisetätigkeiten, die Bedeutung von Messen und Events – sind dabei eben- falls zu berücksichtigen. Die lange Laufzeit eines Pachtvertrages mit einer fest vereinbarten Pacht und einer Laufzeit von meist 20 Jahren – ein wesentlicher USP eines Hotelinvestments für viele Investoren – suggeriert in diesem Fall eine eher trügerische Sicherheit.
Die beschriebene Entwicklung rückt neben den klassischen Kriterien wie der Lage, der Gebäudequalität und dem Mietvertrag einen weiteren wesentlichen Erfolgsfaktor in den Mittelpunkt der Betrachtung eines Investments bzw. eines Investment-Managers: aktives Hotel- Asset-Management. In der Betreiberimmobilie „Hotel“, deren Wert wesentlich über die betriebliche Performance beeinflusst wird, ist es unabhängig von der Vertragsform auch bei einem reinen Festmietvertrag unerlässlich, laufend die operativen Zahlen des Hotels im Marktvergleich auszuwerten. Auch der Umgang des Pächters mit dem Hotelinventar, niedergelegt in der Verpflichtung zur Bildung und Verwendung einer FF&E-Rücklage, ist zu überwachen. Idealerweise lässt sich der Vermieter Mitsprache- oder Mitverfügungsrechte einräumen.
Veränderte Marktbedingungen führen des Weiteren auch zu einer veränderten Bedeutung einzelner Flächen
in einem Hotel – so könnte Corona beispielsweise die Bedeutung von Konferenzflächen, der Hotelgastronomie sowie der Wellness- oder Fitnessbereiche grundsätzlich verändern. Diese maßgeblichen Entscheidungen sind mit dem Hotelbetreiber auf Augenhöhe zu diskutieren, was den Einsatz von hoteloperativem Know-how auch auf Seiten des Eigentümers zwingend erforderlich macht.
Die geschilderten Entwicklungen werden in einer Anpassung zu Grunde liegender Hotelmietverträge münden, wenn sich die Eigentümer nicht vollständig dem Marktgeschehen entziehen. Hybride Vertragsstrukturen in Form von Umsatz- oder Ertragsbeteiligungen bieten sich an, wenn der Eigentümer aktuell den Mieter stützt oder in das Hotel investiert, um mittelfristig wieder am positiven Ergebnis des Hotels zu partizipieren. Auch für den potenziellen Exit können Klauseln eingebaut werden, welche es ermöglichen, einen möglichst breiten Kreis von Investoren anzusprechen. So kann sich der Wert von Hotelimmobilien erhöhen, wenn eine Immobilie mit der Möglichkeit zur Betriebsübernahme angeboten wird.
Zusammenfassend lässt sich schließen, dass die Pandemie die Bedeutung von hotelspezifischem Fachwissen auf Eigentümerseite verdeutlicht. Nachdem sich Hotelinvestments im letzten Jahrzehnt als attraktive Assetklasse fest etabliert haben und die Rahmenbedingungen für Investments in Hotels trotz Corona langfristig positiv sind, wird ein gutes Verständnis hotelbetrieblicher Belange die Voraussetzung für ein langfristig stabiles Investment in die Betreiberimmobilie „Hotel“ sein.
