Europa, (k)ein fragmentierter Markt

Vielen Marktteilnehmern erscheinen sowohl die Immobilien- als auch die Finanzierungsmärkte in Europa als stark fragmentiert. Tatsächlich fallen die sich aus erwarteten negativen Korrelationen resultierenden positiven Portfolioeffekte insbesondere in Zeiten sinkender Preise regelmäßig geringer aus als erwartet. In einer globalisierten Welt zeigt sich der Markt in seinen grundsätzlichen Dynamiken dann nicht fragmentiert, sondern vielmehr gleichgerichtet.

So betreffen Megatrends alle Länder in ähnlicher Weise. Wohnraum ist beispielhaft überall knapp – zumindest im Durchschnitt und speziell in Ballungsräumen. Hinzu treten globale Ereignisse, wie die Corona-Pandemie, deren Auswirkungen in einem gleichgerichteten Verhalten münde(t)en – zumindest innerhalb der Bevölkerungen der führenden Volkwirtschaften. Büromärkte stehen durch Home Office und ESG ebenfalls über Landesgrenzen hinweg unter Druck. Spitzenmieten sind weltweit vor allem durch die Nachfrage von einem überschaubaren Kreis multinational operierender Konzerne bestimmt.

Auch die Finanzierungsmärkte reagieren gleichgerichtet, Banken befinden sich überall auf dem Rückzug bzw. agieren defensiv. Selbst in Deutschland, bei sehr hoher Wettbewerbsintensität, sinkt die Aktivität von Finanzierern.

Unterschiedliche Situationen innerhalb Europas existieren aber dennoch a) hinsichtlich steuerlicher und rechtlicher Bedingungen wie bspw. der (vor allem zeitlichen) Durchsetzbarkeit von Gläubigerrechten und b), wenn sich Akteure (Investoren, Finanzierer) jenseits global angeglichener Prozesse nur in konkreten Regionen betätigen, in denen spezielle Regeln gelten oder sich das Spezielle daraus ergibt, dass dort Platzhirsche quasi die Regeln machen.

Aus der Sicht eines institutionellen Investors müssen Investmentopportunitäten daher immer individuell betrachtet werden, innerhalb ihres konkreten Umfeldes an ihrem Standort zwecks Einschätzung ihrer spezifischen Wettbewerbssituation. Strategien wie Bridge-to-Exit-Finanzierungen, Umnutzungen von „Stranded Assets“ sowie Projektentwicklungen mit ausgeprägter ESG-Komponente vereint in allen Märkten Europas eine Win-Win-Situation zwischen Darlehensnehmer und -geber. Gemeinsames Ziel ist in zwei bis vier Jahren der Exit eines Produkts, welches das neue „jetzt“, also die zukünftigen Ansprüche der markbestimmenden Mieter- und Käufergruppen abbildet und damit sowohl zukunftsfähig als auch tragfähig ist. Hier zeigt sich eine andere Art der Fragmentierung – zwischen zukunftsfähigen Objekten auf der einen und Stranded Assets auf der anderen Seite – erneut unabhängig von Regionen und Ländergrenzen.

Konkrete Investmentansätze bieten dann zum einen klassische konservative Seniorfinanzierungen innerhalb der oben genannten Objektstrategien. Aufgrund der geringen Verfügbarkeit von Finanzierungen bzw. des geringen Wettbewerbs ist zur Erzielung von attraktiven Überrenditen gegenüber Fixed-Income nur das Eingehen vergleichsweise niedriger Risiken notwendig. So gelingt bei geringer Komplexität und historisch sehr moderaten LTV/LTC die mittel-bis langfristige Sicherung hoher Coupons im Festzinsbereich.

Zum anderen bietet sich die Möglichkeit, pan-europäischen Top-Managern Kapital vorrangig zu deren Junior-Positionen, also im Senior Bereich zur Verfügung zu stellen. Hier können, ebenfalls aufgrund fehlender Liquidität im Markt, bei geringen Risiken und niedrigen Ausläufen attraktive Renditen im kurzfristigen, variabel verzinsten Bereich erzielt werden.

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