Regulatorik und Alltag
Autor
Robert Gauggel
Blogbeitrag
ESG – von der Regulatorik in den Alltag eines Immobilienunternehmens
Nachhaltigkeit – lange Zeit ein Thema, das zwar „in“ war, aber im Alltag vieler Unternehmen der Immobilienbranche nur eine Nebenrolle spielte. Spätestens seit dem Inkrafttreten der Taxonomieverordnung am 12. Juli 2020 und der Offenlegungsverordnung am 10. März dieses Jahres ist aber klar: Die Verpflichtung zum nachhaltigen Wirtschaften geht alle an und die Politik ist bereit, diese Forderung durchzusetzen. Die Regelungswerke definieren Nachhaltigkeit und verpflichten alle Anbieter von Finanzanlagen zur Transparenz bezüglich des Einflusses ihres Tuns auf Nachhaltigkeitsaspekte.
Für BMO REP Germany ist Nachhaltigkeit, umschrieben durch die drei Buchstaben E für Environment, S für Social und G für Governance, keine Frage eines werbewirksamen Labels mit drei, vier oder fünf Sternen, sondern ein Herzensthema, dessen wir uns aus Überzeugung und Verantwortung annehmen. Denn angesichts der unleugbaren Auswirkungen des Klimawandels auf unsere natürlichen Lebensgrundlagen, man denke nur an die zunehmenden Dürrejahre mit Rekordtemperaturen auch in mitteleuropäischen Sommern, ist die Frage nicht mehr, ob wir etwas tun müssen, sondern nur noch, wie wir möglichst viel dazu beitragen können, dass Deutschland sein Ziel der Klimaneutralität bis 2045 erreicht. Die Immobilienwirtschaft, die laut The Global Risks Report 2020 (World Economic Forum)
- 39 Prozent der energiebezogenen CO2-Emissionen
- 30 Prozent des Energieverbrauchs
- 55 Prozent des weltweiten Stromverbrauchs
- 50 Prozent des Verbrauchs natürlicher Ressourcen durch Bauen
verursacht, muss sich ihrer überproportionalen Verantwortung für das globale Klima, die in diesen Zahlen zum Ausdruck kommt, stellen. Derzeit gilt nur ein Prozent aller Gebäude weltweit als klimaneutral. Ab sofort allein klimaneutral zu bauen wäre deshalb zu wenig, um CO2-Neutralität in absehbarer Zeit zu erreichen – wir müssen vielmehr den vorhandenen Immobilienbestand dekarbonisieren. Wie groß diese Aufgabe für ein europaweit tätiges Unternehmen ist, mag folgende Überlegung verdeutlichen:
BMO REP Germany hält in Deutschland rund 160 Objekte aus den Baujahren 1792 bis 2020 – das allein macht deutlich, dass nur ein individueller Ansatz in Frage kommt, der für jede einzelne Immobilie die jeweils passende Lösung finden muss. Begonnen haben wir bereits im Jahr 2013 mit dem kohlendioxidfreien Energieeinkauf. Für umfassendere Maßnahmen sind belastbare Daten zu Verbräuchen, Emissionen etc. jedoch unverzichtbare Voraussetzung. Wenn wir diese relevant senken wollen, bedarf es der Ermittlung des CO2-Fußabdrucks auf Objekt-, Portfolio- und Unternehmensebene, um
- die monetären Risiken, die aus diesen Emissionen resultieren, quantifizieren zu können
- Maßnahmen zur Reduktion der Emissionen und der mit ihnen verbundenen Risiken ergreifen zu können.
Welche finanziellen Risiken sind mit unzureichenden Bemühungen um Nachhaltigkeit verbunden?
Wenn Unternehmen zukünftig angehalten sind, ihren CO2-Fußabdruck möglichst zu reduzieren, wird es für sie wichtig, nur noch nachhaltige Immobilien zu nutzen. Damit besteht ein relevantes und tendenziell im Zeitablauf wachsendes Nachvermietungsrisiko für nicht nachhaltige Objekte. Solche Risiken müssen im Risikomanagement quantifiziert werden.
Wie gehen wir vor? Der Dual-Track-Ansatz
Bislang fehlen Kennzahlen und Standards für eine Messung des CO2-Fußabdrucks – ein weiteres Argument für unseren pragmatischen, individuellen Ansatz. Da Stadtwerke und Versorger aus Datenschutzgründen keine Verbrauchsdaten kommunizieren, ist Digitalisierung im Objekt der Schlüssel zur Datengenerierung. Denn nur, wer die individuellen Verbräuche kennt, kann sie optimieren.
Um diesen „Freiraum“ optimal und aktiv zu nutzen, hat sich BMO REP Germany für einen Dual-Track-Ansatz entschieden: Wir tun damit alles, was uns möglich ist, und schaffen gleichzeitig die Grundlagen für ein datengestütztes Vorgehen in der Zukunft.
Wir verpflichten also künftig beispielsweise unsere Dienstleister auf die Verwendung umweltschonender Reinigungsmittel, richten vermehrt E-Ladestationen an Stellplätzen ein und setzen eine ganzheitliche Wärmestrategie um. Maßnahmen, die einzeln unspektakulär anmuten, können auf Portfolioebene schon einiges bewirken. Damit das funktioniert, schulen wir unsere Mitarbeiter und Dienstleister im nachhaltigen Einsatz von Ressourcen. Neumietverträge schließen wir als Green Lease ab, da alle Anstrengungen für mehr Nachhaltigkeit nur in Kooperation mit unseren Mietern erfolgreich sein können. Zweck von Green Leases ist es, sowohl die Mieter zu einer (unter ökologischen, ökonomischen und sozialen Aspekten) nachhaltigen Nutzung der Immobilie als auch den Vermieter zur nachhaltigen Bewirtschaftung des Mietgegenstandes anzuhalten. Es geht also auch darum, einen Interessengleichlauf hinsichtlich Nachhaltigkeit herzustellen.
Die zweite, (zunächst) theorielastigere „Spur“ unseres Dual-Track-Ansatzes besteht in ESG- Datenmanagement und -Reporting. Für deren Umsetzung konnten wir erneut Argentus, ein auf diese Themen spezialisiertes Beratungsunternehmen, als starken Partner gewinnen, der uns bereits beim zuvor erwähnten Energieeinkauf unterstützt hatte. Bei einer solch komplexen Herausforderung zahlen sich Alleingänge nicht aus, sondern größtmögliche Expertise ist gefragt. Zusammen entwickeln wir eine Dekarbonisierungsstrategie für jede Ebene – für das Objekt, das Portfolio, den Fonds, das Unternehmen – und ESG-Standards auf Liegenschaftsebene, so dass wir uns konkrete Milestones für den Weg zum 2°C-Ziel des Pariser Klimaabkommens setzen können. Unser Zeitplan für die nächsten 24 Monate sieht wie folgt aus:
Erster Schritt auf dieser „Digital-Spur“ ist die Erhebung und Analyse ESG-relevanter Daten. Im Zuge dessen haben wir 2021 begonnen, unsere Objekte sukzessive auf Smart Metering umzustellen, und sind dabei, den CO2-Fußabdruck für die Kalenderjahre 2018 bis 2020 zu ermitteln. 2022 soll Smart Metering, also die digitale Verbrauchserfassung, im gesamten Portfolio verfügbar sein. Parallel dazu wollen wir mit der Implementierung eines ganzheitlichen Abfallmanagements beginnen, das ab 2023 die Abfalldaten vollständig erfassen soll. Für 2024 streben wir Nachhaltigkeitsratings auf Liegenschafts- und Portfolioebene an. Im Jahr darauf soll das Projekt „Smart Submetering“ abgeschlossen sein, so dass alle Energie-, Wärme- und Wasserverbräuche fernablesbar und automatisch abrechenbar sind. Das schafft die Grundlage für ein echtes Energiecontrolling und erlaubt eine bessere Abstimmung zwischen allen an der Immobilie Beteiligten – Eigentümer, Asset-, Property- und Facility-Management und Nutzer. Bis zu diesem Zeitpunkt sollten unsere ersten Nachhaltigkeitsmaßnahmen, die erste Spur des „Dual Tracks“, den Energieverbrauch unserer Immobilien um rund zehn Prozent gegenüber dem Jahr 2018 gesenkt und die Recyclingquote auf 50 Prozent erhöht haben.
Generelles Ziel ist es zudem, direkte und indirekte Emissionen beispielsweise von Treibhausgasen und Fluorkohlenwasserstoffen vollständig zu erfassen und entlang der gesamten Wertschöpfungskette zuzuordnen, also vom Bau über den Betrieb bis zur Revitalisierung oder dem Abbruch der Immobilie. Auf dieser Basis können konkrete, liegenschaftsspezifische Dekarbonisierungsfahrpläne entwickelt und umgesetzt werden. BMO REP Germany hat es sich zum unternehmensinternen Ziel gesetzt, für seine deutschen und europäischen Portfolien spätestens bis 2050 und nach Möglichkeit schon bis 2040 CO2-Neutralität zu erreichen.
Nur auf Basis eines verlässlichen Reportings lassen sich die getroffenen und zu treffenden Maßnahmen bewerten und überprüfen. Mit dieser kontinuierlichen Rückkopplung geht auch eine Grenznutzenbetrachtung einher, mit der wir untersuchen, ob die für Nachhaltigkeitszwecke eingesetzten Mittel wirklich die optimale Wirkung erzielen. Es geht nicht darum, irgendeinen, sondern mit jedem eingesetzten Euro den größtmöglichen Effekt zu erzielen. Denn das Ziel der CO2-Neutralität ist ambitioniert und nur mit effektivem Einsatz aller Potentiale zu erreichen.
Wie geht es weiter?
Mittelfristig streben wir in Abstimmung mit unseren Investoren an, diejenigen unserer Produkte, die derzeit gemäß Art. 6 der Offenlegungsverordnung klassifiziert sind, in Richtung Art. 8 zu entwickeln. Vorreiter wird unser neuer „City DNA"-Fonds sein, dessen Neuankäufe neben der technischen und der Legal Due Diligence auch eine ESG-Due-Diligence zu bestehen haben: Der Fonds wird nur nachweisbar nachhaltige Objekte bzw. Objekte mit Potential, zu nachhaltigen Immobilien entwickelt zu werden, erwerben. Durch eine gesunde Mischung von Nutzungsarten und Standorten auf Basis des Morgenstadt-City-Index der Fraunhofer-Gesellschaft sollen seine Assets langfristig resilient und damit nachhaltig sein. Somit streben wir eine Klassifizierung nach Art. 8 für diesen Fonds an.
Dies ist nur einer von vielen notwendigen Schritten – jede Nachhaltigkeitsstrategie ist nicht statisch, sondern sehr lebendig und setzt kontinuierliche Lernbereitschaft und Offenheit für neue Entwicklungen voraus. Wir alle sind jeden Tag aufs Neue gefordert, den Begriff „ESG“ mit Leben zu füllen. Dadurch schaffen wir Potentiale für ein nachhaltiges Wirtschaften und sorgen dafür, dass unsere Anleger, Mieter, Dienstleister und Mitarbeiter langfristig auf uns bauen können.
Dies ist ein Auszug aus unserer Publikation ESG Kompakt - Das Magazin für die institutionelle Immobilienwirtschaft zum Thema Nachhaltigkeit, ESG und Circular Real Estate.
