Sustainable Real Estate nach KAGB und Steuerrecht

Bei der Frage nachhaltiger bzw. ESG-konformer Investments denken viele Investment Manager insbesondere an die EU-weit geltenden Anforderungen der Offenlegungs-Verordnung (und deren Einordnung von Produkten nach Artikel 8 oder 9) sowie der Taxonomie-Verordnung. Diese haben natürlich entscheidende Relevanz bei der Festlegung der Investitionsstrategie sowie bei der Eigenkapital-Vertriebsfähigkeit eines AIF. Aber genauso wenig wie die nationalen BaFin-Veröffentlichungen Fondskategorie-Richtlinie, Merkblatt zum Umgang mit Nachhaltigkeitsrisiken für Finanzmarktteilnehmer oder die bisher nur konsultierte Richtlinie für nachhaltige (Publikums-) Investmentvermögen legen diese fest, welche Assets im Einzelfall nach KAGB und Steuerrecht für deutsche Immobilien-(Spezial) AIF erwerbbar sind.

§ 231 KAGB definiert die zulässigen Vermögensgegenstände für offene Immobilien-Sondervermögen; dort werden auch die sog. Bewirtschaftungsgegenstände aufgeführt, die als Annexerwerb zulässig sind, aber von untergeordneter Bedeutung sein müssen. ESG-bezogen gilt:

• Eine Lieferung von Wärme bzw. Strom an Mieter bzw. eine Versorgung der Allgemeinflächen ist im Eigenbetrieb möglich, solange die Abrechnung zu Selbstkosten erfolgt.

• Eine Möblierung von Gebäuden ist zulässig, alle anderen Einrichtungen (z.B. Sport-/ Fitnessgeräte, Bibliothek, Kino) sind nicht explizit geregelt. Hier empfiehlt sich die Orientierung an den Maßstäben einer Inneneinrichtung eines Hotels. Außerdem sollte kein gesondertes Entgelt für die Bereitstellung vereinbart werden.

• Dienstleistungen an Nutzer sind nur zulässig, soweit keine gewerbliche Tätigkeit entfaltet wird.

• Ein gewerblicher Grundstückshandel würde die Eigenschaft als AIF generell infrage stellen.

Die BaFin hat klargestellt, dass für Immobilien-Gesellschaften von offenen Sondervermögen die gleichen Anforderungen gelten, d.h. eine rein formale „Ausgliederung“ in der Sphäre eines offenen AIF ist nicht möglich. Auch kennt das Aufsichtsrecht keine Schmutzgrenzen wie das Steuerrecht.

Bei geschlossenen Spezial-AIF‘s ist das Aufsichtsrecht hingegen sehr flexibel. Hier darf sowohl für geschlossene Sondervermögen als auch für Investment-KG’s jeder Vermögensgegenstand erworben werden, dessen Verkehrswert ermittelt werden kann (soweit dies nicht durch die jeweiligen Anlagebedingungen eingeschränkt wird).

Steuerlich ist ein offener Spezial-AIF von der Gewerbesteuer befreit, wenn er seine Vermögensgegenstände nicht aktiv unternehmerisch bewirtschaftet – sog. auB (bis auf eine Schmutzgrenze von 5 Prozent). Macht er dies dennoch, unterliegt er zwar nur insoweit der Gewerbesteuer, allerdings kann er nicht zur sog. transparenten Besteuerung optieren. Steuerlich wäre eine „Ausgliederung“ in Gesellschaften möglich. Eine auB liegt nicht vor, solange die Tätigkeiten das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß nicht übersteigen und keinen gewerblichen Charakter haben, u.a. wenn keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Dementsprechend wäre eine Belieferung der Mieter mit Strom sowie der Betrieb von Wärme- und Kälteanlagen bei Abrechnung zu Selbstkosten möglich. Neben der möblierten Vermietung können auch geringfügige Dienstleistungen erbracht werden, solange diese nicht als gewerbliche Tätigkeit qualifizieren.

Bei Investment-KG’s oder Immobilien-Gesellschaften gilt das „normale“ Steuerrecht, u.a. zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung von der Gewerblichkeit. ESG-bezogene Erleichterungen werden seit 2021 bei der erweiterten Gewerbesteuerkürzung gewährt, bis zu 10 Prozent Einnahmen aus der Lieferung von Strom an Mieter oder aus dem Betrieb von Ladestationen sind unkritisch (außerdem wurde eine allgemeine 5 Prozent Schmutzgrenze bei Leistungen gegenüber Mietern eingeführt).