Hotelimmobilien trotz Corona weiterhin nachhaltig

08/04/2022

Autor

René-P. Schappner

René-P. Schappner

Head of Hotel | Geschäftsführer

Colliers International Deutschland GmbH

Blogbeitrag

Hotelimmobilien trotz Corona weiterhin nachhaltig

Seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie befindet sich der Hotelmarkt in unruhigen Fahrwassern. Reisebeschränkungen und Lockdowns führten zu einem massiven Rückgang der Reisenden weltweit. Gebuchte Aufenthalte wurden abgesagt und die Zahl der Gästeübernachtungen brach in noch nie beobachtetem Ausmaß ein. Leerstehende Hotelzimmer und geschlossene Hotels und Restaurants prägten den Markt. Die Schlussfolgerung für Investoren Anfang 2020 war, dass sich innerhalb kurzer Zeit Notverkäufe und Schnäppchen auftun würden.
Zwei Jahre vergingen. Rückblickend verliefen die zwei Jahre in Deutschland anders als es April 2020 zunächst zu erwarten war. Während in anderen europäischen Ländern die Zahl der Hoteltransaktionen, durch den Verkauf von „Distressed Assets“ oder im Eigentum von Hotelgesellschaften befindlichen Objekten, plötzlich nach oben schnellte, kam der deutsche Hoteltransaktionsmarkt nahezu zum Erliegen.

Nach einem Jahr des Schocks zog in Ländern wie Spanien oder Irland 2021 das Transaktionsgeschäft von Hotels wieder schlagartig an. Spanien verbuchte mit einem Transaktionsvolumen von über 3,1 Milliarden Euro 2021 ein neues Rekordergebnis, welches das Volumen von 2019 um signifikante 26 Prozent überschritt. In Deutschland blieb diese Entwicklung aufgrund der erheblichen staatlichen Unterstützung vorerst aus. Die Zahl der Insolvenzen bewegte sich 2021 auf einem historischen Niedrigstand und das Hoteltransaktionsvolumen 2020 reduzierte sich um mehr als die Hälfte im Vorjahresvergleich. Das Folgejahr 2021 zeigte bereits einen kleinen Anstieg des Transaktionsvolumen auf knapp 2,6 Milliarden Euro, welches sich allerdings noch immer 48 Prozent unter dem Niveau von 2019 befindet.

Mit den sukzessiven Lockerungen der Corona-Beschränkungen kehrte Anfang 2022 vorerst noch eine langsame Erholung des Hotelmarktes zurück. Die zusätzliche Rückkehr des Messegeschäfts und das sonnige Frühjahr deuteten bereits an, dass die Erholungskurve in den meisten Teilen Deutschlands deutlich besser verläuft, als ursprünglich erwartet. Im April 2022 wurde laut STR eine durchschnittliche Auslastung von über 56 Prozent mit einer Durchschnittsrate von knapp 95 Euro erzielt. Dies ist eine beachtliche Steigerung von über 27 Prozent innerhalb nur eines Monats. Darauffolgend lag im Mai 2022 das durchschnittliche Ratenniveau deutschlandweit bereits 4 Prozent (ohne Inflationsbereinigung) über dem Niveau von Mai 2019 und gibt hiermit eine klare Richtung vor, wie die Erholung in der Hotellerie im Sommer 2022 aussehen wird.

Nicht nur bei der operativen Performance scheint aktuell ein positives Licht auf die Hotelbranche zu fallen, sondern auch das stabile Preisniveau von Hotelimmobilien beschert Investoren aktuell Stabilität. Während viele Wohnimmobilien unter steigenden Zinsen und gesetzlich regulierten Mietsteigerungen leiden, können Hoteleigentümer sich Ihres langfristigen gewerblichen Mietvertrags mit Indexierung erfreuen. Die Tatsache, dass Hotels langfristige Mietsicherheit bieten, ist eine Komponente, die auch dann wieder vermehrt zum Tragen kommt, wenn die Nachfrage nach Büroflächen eventuell auch mal rückläufig ist und in dem Segment die Leerstandsraten zunehmen.

Mittelfristig lässt sich daraus schließen, dass eine Hotelimmobilie weiterhin eine sehr stabile Anlagemöglichkeit ist. Auch wenn manch ein Investor das Vertrauen in das Hotelsegment in Frage gestellt hat, zeigt sich, dass Hotelbetreiber gut durch die Corona-Zeit gekommen sind und ihr Geschäftsmodell angesichts der Kostensteigerungen und Personalknappheit anpassen konnten. Die Entwicklung der Anfangsrenditen bei Hotelimmobilien war seit 2019 nahezu stabil und es hat keine Renditekompression wie in anderen Assetklassen gegeben. Angesichts steigender Finanzierungskosten ist daher zu erwarten, dass es keine signifikanten Änderungen in der Spitzenrendite bei Hotels geben wird. Erneut ein Argument, dass Hotels sich als stabilisierende Komponente in einem Immobilienportfolio eignen.

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