Stabilität im Portfolio mit Handelsimmobilien

13.02.2023

Autor

Jörn Burghardt

Jörn Burghardt

Geschäftsführer

GPEP GmbH

Blogbeitrag

Stabilität im Portfolio mit lebensmittelgeankerten Handelsimmobilien

Das schwierige wirtschaftliche Umfeld macht es erforderlich, dass Immobilieninvestoren bei ihren Engagements noch genauer hinschauen und die Zukunftsperspektiven der einzelnen Assetklassen kritischer denn je hinterfragen. Gesucht sind Investments, die Stabilität in das Portfolio bringen.

Lebensmitteleinzelhandel profitiert von stabiler Nachfragesituation

Hinsichtlich ihrer Fundamentaldaten stellt insbesondere die Sub-Assetklasse der lebensmittelgeankerten Handelsimmobilien ein interessantes Marktsegment dar. Dieses wird definiert durch die Betriebstypen Lebensmittel-Discounter, Supermärkte, Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser und Fachmarktzentren. Der Lebensmitteleinzelhandel profitiert von einer sehr stabilen Nachfragesituation und ist zudem mit einem Online-Anteil von weniger als 3 Prozent auch nur sehr geringfügig von der Substitution durch Lieferdienste betroffen. Sowohl die Präferenzen der Konsumenten hinsichtlich Auswahl und Angebot als auch die überdurchschnittlich hohen Logistikaufwendungen sprechen dafür, dass dies bei Lebensmitteln – im Gegensatz zum Non-Food-Einzelhandel – noch lange so bleiben wird.

Im Bereich des Konsums weist der Lebensmitteleinzelhandel Eigenschaften auf, die ihn besonders widerstandsfähig gegenüber wirtschaftlichen Eintrübungen oder sonstigen externen Einflüssen machen. Der Bedarf der Bevölkerung an Lebensmitteln ist überwiegend unelastisch und kaum substituierbar. Die Konsumausgaben für Nahrungsmittel haben in den letzten zwanzig Jahren kontinuierlich zugelegt. Selbst tiefe Einschnitte wie etwa die Finanzkrise 2008/2009 oder der Höhepunkt der Corona-Pandemie 2020/2021 konnten den langfristigen Wachstumstrend nicht dauerhaft abschwächen (siehe Abbildung 2). Durch die Pandemie kam es sogar zu überproportionalen Zuwächsen.

Mieter aus dem Lebensmitteleinzelhandel sind bonitäts- und wachstumsstark

Die Vertriebslinien der Lebensmitteleinzelhandelskonzerne wie etwa EDEKA, LIDL, REWE, ALDI SÜD, Netto, Kaufland, ALDI Nord, PENNY machen entsprechend gute Geschäfte. Die Konzerne und ihre Tochtergesellschaften sind bonitäts- und wachstumsstark. Sie investieren fortlaufend in ihre stationären Läden, um für die Kunden attraktiver zu werden und ihnen noch mehr Komfort bzw. Aufenthaltsqualität zu bieten.

Die Lebensmitteleinzelhändler sichern sich ihre Standorte überwiegend mit sehr langfristigen Mietverträgen, um sich als Einkaufsstandort zu positionieren. Hinzu kommt, dass die Gesetzgebung die Neugenehmigung von größeren lebensmittelegankerten Standorten nur eingeschränkt möglich macht. Dadurch sind bestehende Standorte noch begehrter bei Mietern und Investoren. Die Mietverträge sind zudem grundsätzlich indexiert und bieten damit einen gewissen Inflationsschutz, den andere Assetklassen wie etwa Wohnimmobilien in der Regel nicht vorweisen können.

Lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien haben aufgrund der genannten Faktoren bei Investoren in den letzten Jahren stetig an Bedeutung gewonnen. Deutlich mehr als die Hälfte des Einzelhandelsimmobilien-Investmentvolumens in Deutschland, welches 2021 bei 9,7 Mrd. Euro lag, wird mittlerweile in LEH-Märkte, Fachmärkte und Fachmarktzentren investiert. Im ersten Halbjahr 2022 waren es erneut rund 60 Prozent.

Handelsexpertise und ESG-Kompetenz gefragt

Wie lassen sich die Potenziale dieses Marktsegments am besten erschließen? Wir empfehlen Investoren die Zusammenarbeit mit einem Asset Manager, der die Besonderheiten der lebensmittelgeankerten Handelsimmobilien gut kennt. Die Mieter stellen hohe Anforderungen an ihre Immobilien, da sie tagtäglich damit arbeiten und Umsätze erzielen müssen. Sie benötigen einen Vermieter, mit dem sie den Standort erfolgreich im Markt positionieren, den reibungslosen Betrieb sicherstellen und die Immobilie für die Zukunft weiterentwickeln können.

Zur Weiterentwicklung der Immobilie zählt insbesondere die Steigerung der ESG-Performance (Umwelt, Soziales und Governance). Um einen effizienten und möglichst klimaverträglichen Objektbetrieb zu gewährleisten, ist ein fortlaufendes Monitoring der Objekte notwendig. Manager mit entsprechender ESG- und Digitalisierungskompetenz sowie einem guten Zugang zu den Mietern sind hier im Vorteil. Sie können auf Basis der gewonnen Informationen systematisch Verbesserungspotenziale identifizieren und gemeinsam mit den Mietern Optimierungsmaßnahmen initiieren. Dies ermöglicht Investments, die sich mit ihrer Anlagestrategie an Nachhaltigkeitsmerkmalen orientieren.

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